Deweloperzy w Polsce odgrywają dziś ważną rolę nie tylko w kształtowaniu podaży nowych lokali, ale również w definiowaniu standardów budownictwa, strategii sprzedażowych oraz kierunków rozwoju całego sektora nieruchomości. Wpływają zarówno na rynek mieszkań w Polsce, jak i coraz mocniej na rynek najmu mieszkań w Polsce, który dynamicznie zmienia swoją strukturę.

Ostatnie lata przyniosły wyraźne przeobrażenia – od boomu sprzedażowego, przez okres spowolnienia, aż po rosnące znaczenie najmu instytucjonalnego i standardów ESG. Jak dziś wygląda rynek deweloperski i jakie trendy będą go kształtować w 2025 i 2026 roku?

Rynek deweloperski w Polsce jest zdominowany przez krajowe firmy. Z analiz branżowych wynika, że w latach 2023–2024 polskie przedsiębiorstwa kontrolowały około 74% rynku mieszkaniowego.

Badania obejmujące ponad 750 największych firm z sektora pokazują, że:

Oznacza to, że choć kapitał zagraniczny jest silnie obecny w największych miastach, to w skali kraju deweloperzy w Polsce to przede wszystkim firmy rodzime, które budują długoterminowe strategie oparte na stopniowym powiększaniu banku ziemi, reinwestowaniu zysków oraz stabilnym rozwoju projektów mieszkaniowych.

Zrozumienie tej struktury jest kluczowe dla oceny przyszłości sektora, szczególnie w kontekście zmian regulacyjnych i rosnących kosztów realizacji inwestycji.

Przeczytaj również: Spadek stóp procentowych a rynek nieruchomości

Obecny obraz rynku to efekt kilku silnych trendów, które wpływają zarówno na rynek mieszkań w Polsce, jak i rynek najmu mieszkań w Polsce.

Wprowadzony w 2023 roku program “Bezpieczny Kredyt 2%” spowodował mocne odbicie rynku i miał główny wpływ na wzrost popytu a w konsekwencji również wzrost cen nieruchomości.

W 2024 roku rynek odwrócił relacje popytu i podaży, co miało bezpośredni wpływ na stabilizację cen. Po okresie bardzo wysokiej sprzedaży nastąpiło wyraźne ochłodzenie popytu.

Na ochłodzenie dynamiki popytu miała bezpośredni wpływ kreowana polityka rządu potencjalnych programów kredytowych, które nie doszły do skutku. Spadki liczby sprzedawanych mieszkań zmusiły deweloperów do ograniczenia liczby nowych projektów oraz bardziej ostrożnego planowania inwestycji. Firmy skupiają się dziś na najlepiej rokujących lokalizacjach oraz projektach o wysokiej płynności sprzedażowej.

Jednym z najważniejszych trendów jest rozwój sektora PRS, czyli budowy mieszkań przeznaczonych na wynajem instytucjonalny. Model ten zmienia rynek najmu mieszkań w Polsce, ponieważ coraz więcej lokali trafia do oferty dużych podmiotów zarządzających całymi budynkami przeznaczonymi wyłącznie na wynajem.

Dla deweloperów to sposób na dywersyfikację sprzedaży, a dla rynku – odpowiedź na potrzeby osób, które nie chcą lub nie mogą zaciągać kredytu hipotecznego.

W warunkach ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych coraz większe znaczenie zyskuje klient gotówkowy. Deweloperzy w Polsce coraz częściej dostosowują ofertę do inwestorów lokujących kapitał w nieruchomościach jako formie ochrony przed inflacją. Ta grupa klientów jest kluczowa dla utrzymania płynności sprzedaży w okresach podwyższonych stóp procentowych.

Zrównoważone budownictwo przestaje być dodatkiem marketingowym. Standardy ESG (Environmental, Social, Governance) stają się integralnym elementem strategii firm. Budynki energooszczędne, z rozwiązaniami ograniczającymi emisję CO₂ i zużycie energii, są coraz bardziej pożądane zarówno przez nabywców, jak i instytucje finansujące inwestycje.

Biorąc pod uwagę dostrzegalne trendy ale również to, że dla nabywców nadal będzie ważna cena zakupowa można się spodziewać w perspektywie kilku lat umocnienia standaryzacji ESG. Co może istotnie wpłynąć na strukturę kosztów i cen mieszkań.

Przeczytaj również: Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego i kiedy się opłaca?

Istotną zmianą dla całego rynku jest podpisana przez Prezydenta Karola Nawrockiego nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Nowe przepisy jednoznacznie wskazują, że powierzchnia użytkowa mieszkania, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego musi być wyliczana zgodnie z właściwą Polską Normą.

Dotychczas zdarzały się sytuacje, w których niektórzy deweloperzy wliczali do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi. W przypadku większych mieszkań i domów jednorodzinnych różnice wynikające z odmiennej metodologii liczenia mogły oznaczać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w cenie nieruchomości.

Nowelizacja zwiększa przejrzystość rynku i wzmacnia ochronę kupujących, co ma szczególne znaczenie w kontekście rosnących cen mieszkań.

Obecnie rynek mieszkań w Polsce znajduje się w fazie równoważenia podaży i popytu. Z jednej strony ograniczana jest liczba nowych inwestycji, z drugiej – utrzymuje się strukturalny deficyt mieszkań w największych miastach.

Jednocześnie rynek najmu mieszkań w Polsce rośnie w siłę, wspierany przez rozwój sektora PRS oraz rosnącą mobilność zawodową Polaków. Coraz więcej osób traktuje najem jako długoterminowe rozwiązanie, a nie etap przejściowy.

Deweloperzy, którzy potrafią elastycznie dostosować strategię do zmieniających się warunków – łącząc sprzedaż detaliczną z projektami najmu instytucjonalnego – będą w najbliższych latach budować przewagę konkurencyjną.

Deweloperzy w Polsce pozostają głównym motorem napędowym rynku mieszkaniowego, a ich decyzje inwestycyjne mają bezpośredni wpływ nie tylko na poziom cen, lecz także na dostępność lokali, standard realizowanych inwestycji oraz rozwój całego sektora nieruchomości. To właśnie strategie największych firm w dużej mierze kształtują zarówno rynek mieszkań w Polsce, jak i coraz dynamiczniej rozwijający się rynek najmu mieszkań w Polsce.

Obecny obraz sektora to połączenie kilku zjawisk:

W nadchodzących latach istotne będzie utrzymanie równowagi między podażą a popytem, zwłaszcza w największych aglomeracjach, gdzie deficyt mieszkań nadal pozostaje wyzwaniem. Równie istotne stanie się dostosowanie oferty do zmieniających się potrzeb społeczeństwa – rosnącej mobilności zawodowej, mniejszych gospodarstw domowych oraz większego zainteresowania najmem jako alternatywą dla własności.

To właśnie te czynniki zdecydują o tym, w jakim kierunku będzie rozwijał się rynek mieszkań w Polsce i jaką rolę w kolejnej dekadzie odegra rynek najmu mieszkań w Polsce. Jedno pozostaje pewne – deweloperzy w Polsce nadal będą uczestnikiem i współtwórcą zmian zachodzących w sektorze nieruchomości.

Nie. Choć kapitał zagraniczny jest wyraźnie obecny w największych miastach, szczególnie w Warszawie, to w skali kraju deweloperzy w Polsce to przede wszystkim firmy krajowe, które kontrolują około 74% rynku mieszkaniowego. W mniejszych miastach udział podmiotów zagranicznych jest niewielki, często nie przekracza 10%. Oznacza to, że rozwój sektora w dużej mierze opiera się na rodzimym kapitale i lokalnych strategiach inwestycyjnych.

Ceny mieszkań są wypadkową wielu czynników, takich jak koszty gruntów, materiałów budowlanych, pracy czy finansowania inwestycji. Jednak to właśnie skala i tempo nowych projektów realizowanych przez deweloperów mają kluczowy wpływ na podaż. Jeśli liczba nowych inwestycji spada, przy utrzymującym się popycie może to prowadzić do wzrostu cen. Z kolei zwiększona podaż stabilizuje rynek mieszkań w Polsce i ogranicza presję cenową.

Model PRS (Private Rented Sector) polega na budowie całych budynków przeznaczonych na wynajem instytucjonalny, zarządzanych przez wyspecjalizowane podmioty. To rozwiązanie zmienia strukturę rynku, ponieważ zwiększa profesjonalizację usług i dostępność mieszkań na wynajem. W efekcie rynek najmu mieszkań w Polsce staje się bardziej uporządkowany i przewidywalny, a najem przestaje być wyłącznie domeną prywatnych właścicieli pojedynczych lokali.

Standardy ESG (Environmental, Social, Governance) coraz mocniej wpływają na sposób realizacji inwestycji. Deweloperzy w Polsce wprowadzają rozwiązania energooszczędne, ograniczające emisję CO₂ i poprawiające komfort mieszkańców. Inwestycje spełniające kryteria ESG są atrakcyjniejsze dla klientów oraz instytucji finansujących projekty. W perspektywie długoterminowej może to wpłynąć zarówno na koszty budowy, jak i na wartość nieruchomości na rynku wtórnym.

Nowelizacja ustawy podpisana przez Prezydenta wprowadziła obowiązek wyliczania powierzchni użytkowej zgodnie z właściwą Polską Normą. Oznacza to większą przejrzystość i porównywalność ofert. Wcześniej zdarzały się przypadki wliczania do metrażu powierzchni pod ścianami działowymi, co mogło zawyżać cenę lokalu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nowe przepisy wzmacniają ochronę nabywców i zwiększają transparentność rynku.

Odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji finansowej oraz lokalizacji inwestycji. W okresach spowolnienia sprzedaży deweloperzy bywają bardziej elastyczni w negocjacjach cenowych lub oferują dodatkowe benefity. Jednocześnie strukturalny deficyt mieszkań w największych miastach sprawia, że rynek mieszkań w Polsce w długim terminie pozostaje relatywnie stabilny. Dlatego decyzja o zakupie powinna być poprzedzona analizą własnych możliwości finansowych i planów życiowych.