W świecie finansów, w którym zmienność stała się jedyną stałą, każdy krok, który może przynieść oszczędności i stabilność w długim horyzoncie czasowym, wart jest głębokiej analizy. Jednym z takich kroków, który obecnie zyskuje na znaczeniu, jest refinansowanie kredytu hipotecznego. Szczególnie dziś — w sytuacji, gdy stopy procentowe po długim okresie utrzymywania ich na niezmienionym poziomie zostały ostatnią decyzją RPP obniżone — temat ten wraca na wokandę z nową siłą.

Od niedawna obowiązuje nowa, niezwykle istotna zasada wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego, która pozwala na refinansowanie kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem – wyłącznie na kredyty również o stałym oprocentowaniu. Jest jednak warunek. Okres proponowanego stałego oprocentowania powinien być nie krótszy niż pozostał w kredycie, który chcemy refinansować. Takie podejście, KNF tłumaczy koniecznością zachowania niższego ryzyka dla kredytobiorców, którzy posiadają już kredyty ze stałym oprocentowaniem oraz pewności co do wysokości miesięcznych rat w okresie obowiązywania stałego oprocentowania.

Jedną z przesłanek do rozpoczęcia procesu refinansowania jest to, co wydarzyło się na rynku Instrumentów Rynkowych Stopy Procentowej (IRS). To właśnie IRS-y są barometrem oczekiwań co do przyszłych stóp procentowych – zanim cokolwiek zrobi Rada Polityki Pieniężnej, rynek już często to „wie”. W ostatnich tygodniach doszło do zauważalnego spadku wskaźników IRS, co było jasnym sygnałem, że rynek spodziewał się złagodzenia polityki monetarnej. Oprocentowania dla kredytów ze stałą stopą procentową (oparte na IRS-ach) zaczęły zatem spadać jeszcze przed jakąkolwiek oficjalną decyzją RPP.

Warto jednak spojrzeć głębiej. Prezes Narodowego Banku Polskiego, prof. Adam Glapiński, wyraźnie zaznaczył, że majowa obniżka stóp procentowych nie oznacza rozpoczęcia nowego cyklu luzowania. Innymi słowy: stopy zostały obniżone — ale to nie znaczy, że będą nadal spadać.

To istotna informacja dla kredytobiorców. Oznacza bowiem, że obecne warunki mogą być najbardziej optymalne do refinansowania kredytu – a jeśli czekasz na dalsze spadki, możesz się ich szybko nie doczekać. A jeśli tak, czemu od razu nie poczynić tych odsetkowych oszczędności ?

Jednym z największych atutów kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem jest jego przewidywalność. Mimo, że przez wiele lat w Polsce dominowały kredyty o oprocentowaniu zmiennym, coraz więcej kredytobiorców – także dzięki rekomendacjom KNF – wybiera dziś opcję stałą.

Dlaczego? Bo to szklany sufit, który chroni przed niespodziewanymi zmianami sytuacji gospodarczej. Ostatnie lata pokazały, że nie da się przewidzieć przyszłości: pandemia, wojna w Ukrainie, inflacja na poziomie kilkunastu procent i gwałtowny wzrost stóp procentowych… To wszystko sprawiło, że miesięczne raty kredytów zmiennych poszybowały w górę, często nawet o ponad 100%.

Kredyt ze stałą stopą zapewnia, że przez określony czas rata nie wzrośnie – niezależnie od tego, co zrobi RPP, jaki będzie poziom inflacji czy sytuacja geopolityczna. Daje to komfort psychiczny i finansowy, szczególnie rodzinom z dziećmi czy osobom planującym inwestycje.

Stała stopa to również większa zdolność, z uwagi na mniejszy bufor zmienności, jaki zobowiązane są banki przyjąć wyliczając naszą zdolność kredytową.

Kolejnym aspektem wartym przeanalizowania przy refinansowaniu jest wskaźnik LTV (Loan-to-Value), czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Jeśli w momencie zaciągania kredytu – zwłaszcza w latach 2020–2022 kredyt posiadał LTV przekraczające 80% oznaczało to nie tylko wyższe koszty (większe marże, wyższe wartości stałego oprocentowania czy obowiązek wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego), ale też ograniczony był wybór ofert kredytowych.

Dziś sytuacja może wyglądać inaczej. Wartość nieruchomości w Polsce wzrosła – w wielu lokalizacjach nawet o 20–30% w ciągu ostatnich 2–3 lat. Do tego wielu właścicieli poniosło dodatkowe nakłady inwestycyjne (remonty, wyposażenie, modernizacja), które jeszcze podbiły wartość nieruchomości.

To oznacza, że przy refinansowaniu kredytu może się okazać, że masz już 20% wkładu własnego, nawet jeśli na początku go nie miałeś. A to zmienia wszystko – zyskujesz dostęp do wszystkich ofert bankowych, możesz pozbyć się dodatkowego ubezpieczenia i korzystać z niższych marż czy niższego stałego oprocentowania.

Jeśli masz kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, Twoja sytuacja także może być sprzyjająca dla refinansowania. Dlaczego? Bo wiele kredytów zaciąganych na przestrzeni ostatnich kilku lat posiada marże na poziomie 2,5%. Tymczasem nowe oferty banków często zawierają marże na niższym poziomie. Na uwagę zasługuje fakt, iż posiadanie kredytu opartego na zmiennej stopie daje nam możliwość wyboru rodzaju oprocentowania w nowym kredycie. Możemy refinansować nasz kredyt zarówno na oprocentowanie zmienne (wskaźnik referencyjny + marża) lub zdecydować się na oprocentowanie stałe na okres np. 5 lat

Dlatego każdorazowo warto przeanalizować:

Obecna sytuacja rynkowa daje ku temu najlepsze warunki od dłuższego czasu. Refinansowanie kredytu hipotecznego jest działaniem, które powinno być podejmowane na skutek analizy. Niezbędne jest porównanie obecnych ofert, weryfikację warunków kredytowych oraz dodatkowych, w tym ubezpieczeń. Należy obliczyć również zdolność kredytową do zaciągnięcia kredytu na refinansowanie posiadanego zobowiązania. Do tego niezbędne jest też przygotowanie listy wymaganych dokumentów i planu działania. 

Jeśli chcesz zyskać realne oszczędności, zwiększyć bezpieczeństwo finansowe swojej rodziny i zyskać spokój w niestabilnych czasach – to właśnie teraz jest najlepszy moment, by rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego. Umów się z naszym ekspertem!