Temat ożywienia na rynku deweloperskim jest jednym z głównych zagadnień podnoszonych obecnie w mediach ekonomicznych przy okazji dyskusji o rządowym programie bezpieczny kredyt 2%. Phinance zaprosiło swoich partnerów biznesowych – firmę Heritage Real Estate, Revita Properties oraz Fracthon do podjęcia debaty na temat kierunków rozwoju rynku oraz sposobów jego finansowania.

Debata odbyła się w dniu 18 lipca w trakcie której wzięło udział prawie 100 Doradców Phinance i próbowano znaleźć odpowiedzi między innymi na pytania dotyczące segmentowej struktury wzrostu rynku, wyzwań czekających branżę deweloperską w nadchodzących latach oraz źródeł finansowania branży.

W niniejszym artykule przedstawiamy główne wnioski z debaty wzbogacone komentarzem eksperta rynku nieruchomościowego.

Symptomy ożywienia na rynku nieruchomościowym można było obserwować już od początku bieżącego roku. Wtedy bowiem został zapowiedziany program rządowy Bezpieczny Kredyt. Wówczas też Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor bezpieczeństwa z 5% do 2,5%. Bufor ten banki są zobligowane brać pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

O wzmożonym popycie na kredyty świadczy liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy, która rośnie w średniomiesięcznym tempie 25% (m/m) od marca tego roku.

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% można składać za pośrednictwem 8 banków z czego w praktyce ten rodzaj kredytu obsługiwany jest przez 5 pierwszych: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank, VeloBank, Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS), SGB Bank, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.

Banki są dosłownie „zalane” wnioskami, a ich termin rozpatrywania trwa około 1 miesiąca.

Jaki skutek przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2% w krótkim terminie? Otóż oprócz spodziewanego wzrostu podaży mieszkań po przestoju w 2022 roku (liczba wydanych pozwoleń na budowę PNB – jeden ze wskaźników aktywności w branży deweloperskiej – spadł w 2022 roku o 12,8% w stosunku do roku poprzedniego) wzrosła również średnia cena 1 metra kwadratowego, co ma przełożenie także na rynek wtórny. Liczba i średnia cena transakcji na rynku „z drugiej ręki” dynamicznie rosną.

Istotny jest budżetowy aspekt impulsu ożywającego rynek deweloperski, czyli Programu Bezpieczny Kredyt. Będzie on bowiem trwał w obecnej postaci tak długo jak pozwoli na to kondycja finansów państwa. Trzeba wziąć jednak pod uwagę możliwość zmiany zasad programu po uchwaleniu budżetu państwa na 2024 roku.

Już odczuwalny wzrost aktywności deweloperów zdaniem uczestników debaty Phinance obierze nieco nowy kierunek. Należy spodziewać się bowiem wzrostu liczby mieszkań kompaktowych (metraż między 40 a 60 metrów) na rzecz spadku liczby mieszkań o dużej powierzchni.

Wraz z powrotem na drogę wzrostu deweloperzy napotkają nowe wyzwania. Wśród spodziewanych przeszkód wymienia się kwestię regulacyjną, niestabilność prawa oraz przeciągające się procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Obecna podaż nowych mieszkań jest mocno wykupiona zatem aby kupić swoje nowe M trzeba uzbroić się w cierpliwość. Deweloperzy spieszą z budową. W chwili obecnej cena surowców i półproduktów nie stanowi wyzwania, jednak należy pamiętać, nauczeni latani covidowymi, że ta sytuacja może się w każdym momencie zmienić. Dzisiaj można zaobserwować wręcz spadek niektórych składników produkcyjnych.

Problemem może być dostęp do pracowników budowy, bowiem duża część z nich po przestoju w 2022 roku wyjechała lub zmieniła branżę.

Kolejnym i tym razem nowym wyzwaniem, jaki czeka rynek to budowa mieszkań niskoemisyjnych o wysokim poziomie efektywności energetycznej.

Wyzwaniem o charakterze makroekonomicznym i politycznym są także w pewnym sensie nadchodzące wybory parlamentarne oraz zmiany w prawodawstwie związane z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany zaproponowane w nowym brzmieniu aktu zdaniem deweloperów mogą jeszcze bardziej wydłużyć procedurę udzielania pozwoleń na budowę, a to w konsekwencji wpłynie na rozciągnięcie w czasie całego procesu inwestycyjnego. Już dzisiaj można zauważyć spadek liczby PNB w pierwszych miesiącach tego roku, przy jednoczesnym wzroście sprzedaży mieszkań (umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne) w I kwartale tego roku o około 33% w stosunku do ostatniego kwartału roku poprzedniego.

Druga połowa roku to zawsze dobry okres konstrukcyjny dla deweloperów. Prawdziwe wyzwania zatem dopiero przed rynkiem. W ciągu najbliższych miesięcy okaże się z jakimi jeszcze problemami będą musieli zmierzyć się uczestnicy rynku.

Mówiąc o wyzwaniach rynku deweloperskiego należy mieć świadomość, że są to de facto wyzwania dostawców podaży nowych nieruchomości, bowiem aż 98% nowych budynków oddają do użytku właśnie deweloperzy.

Deweloperzy mogą finansować swoją działalność na kilka sposobów. Do kanonu źródeł finansowania należy kapitał własny, przedpłaty oraz kredyt deweloperski. Dostępność tego ostatniego źródła zacznie wzrastać wraz ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych (przełom 2023 i 20024 roku). Dzisiaj koszt kredytu deweloperskiego to przedział między 4% i 7% w skali roku powiększony o marżę banku oraz prowizję od jego udzielenia.

Deweloperzy jednak coraz częściej sięgają także po kapitał prywatny za pośrednictwem wyemitowanych przez siebie obligacji korporacyjnych, sprzedaży udziałów w spółkach celowych realizujących projekty deweloperskie oraz zaciągając pożyczki inwestycyjne od osób prywatnych.

Koszt obligacji korporacyjnych to wartość kuponu oferowana dla obligatariuszy (nabywców obligacji) powiększona o koszty domu maklerskiego za pośrednictwem, którego taka emisja jest plasowana na rynku.

Koszty sprzedaży udziałów lub zaciągnięcia pożyczki inwestycyjnej to z kolei suma oprocentowania zaoferowanego Inwestorowi oraz prowizji dystrybutora.

Jeden z głównych motorów gospodarki wraca na tory wzrostu. Branża deweloperska nauczona doświadczeniem 2022 z pewnością odrodzi się już w zmienionej formie, nie zmienia to jednak faktu, że szacowana na 1,5-2 mln mieszkań luka podażowa będzie wypełniana jeszcze bardzo długo.