Zbliżający się koniec okresu stałego oprocentowania budzi niepokój wielu kredytobiorców. Przez lata rata była przewidywalna, a teraz pojawia się niewiadoma. To naturalna reakcja, ale warto wiedzieć, że nic nie dzieje się automatycznie i bez ostrzeżenia. Bank ma obowiązek poinformować Cię z wyprzedzeniem o zbliżającym się końcu okresu stałej stopy i przedstawić dostępne opcje. Masz też realny wpływ na to, co stanie się dalej, od wyboru nowej oferty stałej stopy, przez przejście na oprocentowanie zmienne, aż po refinansowanie w innym banku. Pokazujemy krok po kroku, na co zwrócić uwagę, zanim podejmiesz decyzję.

Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem funkcjonują na polskim rynku od lipca 2021 r., kiedy to nowelizacja Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego zobowiązała banki komercyjne do wprowadzenia takiej opcji do swojej oferty. Słowo klucz, na które warto jednak zwrócić szczególną uwagę to „okresowo”. Oznacza ono, że oprocentowanie nie jest stałe przez cały czas trwania kredytu, lecz tylko przez wybrany, z góry ustalony okres, najczęściej właśnie 5 lat, a w niektórych bankach nawet 7 lub 10. 

Warto mieć świadomość tego, że bank zawsze kalkuluje stałą stopę na starcie, wliczając w nią ryzyko ewentualnego wzrostu stóp procentowych w tym okresie. Jest to rodzaj ubezpieczenia, bo kredytobiorca płaci często więcej niż przy oprocentowaniu zmiennym w zamian za gwarancję niezmiennej raty.

Po upływie ustalonego okresu właśnie ta „gwarancja” wygasa, a bank nie może utrzymywać stałej stopy w nieskończoność, ponieważ nie odzwierciedlałaby ona już aktualnych warunków rynkowych ani kosztu pozyskania pieniądza przez bank. To dlatego z góry określony termin zakończenia okresu stałego jest zapisany w umowie kredytowej i to od niego zaczyna się cała procedura wyboru dalszej ścieżki.

Pierwszą opcją, jaką zwykle przedstawia bank, jest przedłużenie stałego oprocentowania na kolejny okres, ale już na nowych warunkach, wynikających z aktualnej sytuacji rynkowej. Nowa okresowo stała stopa może być wyższa lub niższa niż poprzednia, w zależności od tego, jak zmieniły się stopy procentowe NBP i oczekiwania rynku od momentu podpisania pierwotnej umowy. Bank może też ponownie zweryfikować Twoją zdolność kredytową oraz aktualną wartość zabezpieczenia hipotecznego, choć w praktyce przy kontynuacji u tego samego kredytodawcy proces bywa uproszczony w porównaniu z zaciąganiem nowego kredytu.

Cenna informacja: Warto pamiętać, że decyzja o przyjęciu nowej oferty stałej stopy nie jest bezterminowa. Bank wyznacza konkretny termin na odpowiedź, a brak reakcji w tym czasie zwykle oznacza automatyczne przejście na oprocentowanie zmienne. 

Jeśli nie zdecydujesz się na przedłużenie stałej stopy, albo po prostu nie odpowiesz na propozycję banku w wyznaczonym terminie, kredyt automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że od tego momentu Twoja rata zależy od marży banku (ustalonej w umowie, zwykle niezmiennej) oraz aktualnej wartości wskaźnika referencyjnego, najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M.

Tu pojawia się istotny wątek dla osób z umowami zawieranymi w najbliższych latach. Trwa reforma wskaźników referencyjnych w Polsce. Od 1 stycznia 2027 r. banki nie będą już mogły zawierać nowych umów opartych na WIBOR, a zastąpi go wskaźnik POLSTR (Polish Short Term Rate), oparty na rzeczywistych transakcjach depozytowych overnight, a nie na deklaracjach banków, jak dotychczasowy WIBOR. 

Kredyty już istniejące, oparte na WIBOR, mogą funkcjonować na dotychczasowych zasadach jeszcze przez wiele lat. Wskaźnik ten ma być publikowany do końca 2036 r. Docelowo jednak i te umowy zostaną przekonwertowane na POLSTR, częściowo dobrowolnie (za zgodą kredytobiorcy, na mocy aneksu), a częściowo w drodze rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki wraz z tzw. spreadem korygującym, którego zadaniem jest zniwelowanie różnicy między obydwoma wskaźnikami tak, aby rata nie „skoczyła” w dniu konwersji. 

Samo przejście z oprocentowania stałego na zmienne jest procesem administracyjnym po stronie banku. Nie wymaga z reguły Twojego działania, jeśli akceptujesz taki scenariusz (lub nie odpowiadasz na propozycję nowej stałej stopy w terminie). Bank przelicza nowe oprocentowanie jako sumę marży (tej samej, która obowiązywała dotychczas, o ile umowa nie stanowi inaczej) oraz aktualnej wartości wskaźnika referencyjnego z dnia przeliczenia.

Efekt dla raty zależy wyłącznie od tego, jak aktualny poziom oprocentowania zmiennego wypada na tle dotychczasowej stałej stopy:

Dla porównania, stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od marca 2026 r. i pozostaje na tym poziomie od kilku kolejnych posiedzeń Rady Polityki Pieniężnej, a WIBOR 3M w sierpniu 2026 r. utrzymuje się w okolicach 3,83–3,85%. To wartości wyraźnie niższe niż te sprzed kilku lat, dlatego dla części kredytobiorców, którzy zaciągali kredyty hipoteczne w okresie wysokich stóp procentowych, przejście na oprocentowanie zmienne po zakończeniu okresu stałego może dziś oznaczać obniżenie raty, choć nie jest to regułą i zależy od warunków konkretnej umowy oraz przyszłych decyzji RPP.

Koniec okresu stałej stopy to dobry moment na rozmowę z bankiem, i to nie tylko o wyborze między stałym a zmiennym oprocentowaniem. Warto wiedzieć, co realnie podlega negocjacji. W Twoim przypadku rozmowy mogą dotyczyć: 

Przed rozmową z doradcą bankowym przygotuj aktualny harmonogram spłat, zaświadczenie o dochodach, informację o innych zobowiązaniach oraz – jeśli to możliwe – propozycje konkurencyjnych ofert z innych banków. Nawet jeśli nie planujesz refinansowania, sama możliwość porównania daje Ci mocniejszą pozycję w negocjacjach z dotychczasowym kredytodawcą.

Zakończenie okresu stałej stopy to naturalny moment, by sprawdzić, czy oferta innego banku nie byłaby korzystniejsza niż kontynuacja u dotychczasowego kredytodawcy. Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku, który spłaca dotychczasowe zobowiązanie. W zamian kredytobiorca może liczyć na niższą marżę, korzystniejsze warunki ubezpieczenia czy po prostu ofertę lepiej dopasowaną do aktualnej sytuacji finansowej.

Warto jednak podejść do tego rachunkowo, a nie wyłącznie na podstawie porównania samej stawki procentowej. Po stronie kosztów refinansowania trzeba uwzględnić m.in.: prowizję za udzielenie nowego kredytu, koszty wyceny nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe związane z przeniesieniem hipoteki, a czasem także koszt nowego ubezpieczenia. 

Dopiero zestawienie tych kosztów z sumą oszczędności odsetkowych w całym okresie kredytowania pokazuje, czy refinansowanie się realnie opłaca. To dokładnie ten typ decyzji, w którym warto skonsultować się z kimś, kto spojrzy na całość Twojego budżetu domowego, a nie tylko na jedną ofertę. Nasi doradcy finansowi Phinance, czyli Twój Dyrektor Finansowy dla każdego pomoże policzyć, czy refinansowanie faktycznie przyniesie oszczędność, czy tylko przesunie koszty w czasie.

Wybór między kolejnym okresem stałej stopy a przejściem na oprocentowanie zmienne to w praktyce decyzja o tym, ile jesteś skłonny zapłacić za przewidywalność. Stałe oprocentowanie chroni przed wzrostem raty w razie podwyżek stóp procentowych, ale nie pozwala skorzystać z ewentualnych obniżek, a to właśnie z takim scenariuszem mamy do czynienia od 2025 r., gdy Rada Polityki Pieniężnej kontynuuje cykl łagodzenia polityki pieniężnej.

Decyzja powinna uwzględniać trzy elementy: 1) Twoją tolerancję na wahania budżetu domowego, 2) aktualną różnicę między nową ofertą stałej stopy a oprocentowaniem zmiennym w Twoim banku, 3) oraz to, na jakim etapie cyklu stóp procentowych się znajdujemy.

Żeby decyzja nie opierała się wyłącznie na przeczuciu, warto rozpisać sobie prosty test na trzech scenariuszach dla kredytu, którego rata przy oprocentowaniu zmiennym wynosi dziś, powiedzmy, 2700 zł:

Żaden z tych scenariuszy nie jest pewny i jest to właśnie główne ryzyko związane ze zmienną stopą procentową. Rozsądne podejście to nie próba odgadnięcia przyszłości RPP, lecz świadoma ocena, który scenariusz Twój budżet domowy zniósłby najgorzej, a który byłby dla Ciebie najlepszy. 

Sprawdź w umowie dokładną datę zakończenia stałej stopy i zasady, na jakich bank przedstawi nową propozycję.

Porównaj nową stawkę stałą z aktualnym oprocentowaniem zmiennym w tym samym banku oraz z ofertami innych banków (w tym refinansowania).

Policz scenariusze raty w obu wariantach, uwzględniając swoją zdolność do obsługi ewentualnie wyższej raty w przypadku wzrostu stóp procentowych.

Zbierz wstępne oferty z innych banków i policz łączny koszt przeniesienia kredytu (prowizje, wycena, opłaty notarialne i sądowe).

Podejmij i zgłoś decyzję: nowa stała stopa, przejście na zmienną, albo rozpoczęcie procesu refinansowania w innym banku.

Sprawdź nowy harmonogram spłat i upewnij się, że rata oraz warunki są zgodne z Twoją decyzją.

Tak, banki informują kredytobiorców z wyprzedzeniem o zbliżającym się końcu okresu stałej stopy i przedstawiają dostępne opcje na dalszą spłatę.

W większości przypadków brak reakcji oznacza automatyczne przejście na oprocentowanie zmienne, zgodnie z zasadami zapisanymi w umowie kredytowej.

Nie musi. Wysokość nowej stałej stopy zależy od aktualnych warunków rynkowych w momencie przedłużenia. Jeśli stopy procentowe spadły, nowa oferta może być korzystniejsza niż poprzednia.

Zwykle nie, większość umów zastrzega brak takiej możliwości przed upływem ustalonego okresu. 

POLSTR to nowy wskaźnik referencyjny, oparty na rzeczywistych transakcjach depozytowych, który od 2027 r. zastępuje WIBOR w nowych umowach. Kredyty już oparte na WIBOR mogą funkcjonować na dotychczasowych zasadach jeszcze przez wiele lat, a docelowa konwersja ma być zabezpieczona spreadem korygującym, którego celem jest uniknięcie nagłego wzrostu raty w dniu zamiany wskaźnika. Tym samym nie należy obawiać się takiej zmiany. 

Zdecydowanie tak, zwłaszcza gdy rozważasz refinansowanie lub Twoja sytuacja finansowa zmieniła się od czasu podpisania pierwotnej umowy. Nasz doradca finansowy pomoże porównać dostępne opcje: kontynuację stałej stopy, przejście na oprocentowanie zmienne i refinansowanie, w kontekście całego Twojego budżetu domowego, a nie tylko jednej oferty kredytowej.

Artykuł ma charakter edukacyjny i nie stanowi indywidualnej porady finansowej. Decyzje dotyczące oprocentowania kredytu warto skonsultować z doradcą finansowym, uwzględniając indywidualną sytuację finansową i zapisy konkretnej umowy kredytowej.