Wysoka rata kredytu, zmieniające się stopy procentowe, lepsze oferty w innych bankach – to wszystko sprawia, że coraz więcej osób interesuje się rozwiązaniem, jakim jest refinansowanie kredytu hipotecznego. To narzędzie, które może realnie obniżyć koszty zobowiązania i poprawić domowy budżet. Ale czym dokładnie jest refinansowanie kredytu i kiedy warto je rozważyć?

Najprościej mówiąc, refinansowanie kredytu polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku w celu spłaty dotychczasowego zobowiązania. W praktyce oznacza to „przeniesienie” zadłużenia do nowej instytucji finansowej na korzystniejszych warunkach.

W przypadku kredytów mieszkaniowych mówimy o refinansowaniu kredytu hipotecznego, które dotyczy zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości. Nowy bank spłaca poprzedni kredyt, a klient zaczyna regulować raty według nowych zasad – z innym oprocentowaniem, marżą czy okresem spłaty.

Warto wiedzieć, że refinansowanie kredytów może być także wykorzystywane do konsolidacji innych zobowiązań. W takiej sytuacji kilka rat można połączyć w jedną, co upraszcza zarządzanie finansami.

Nie każde refinansowanie kredytu przyniesie realne oszczędności. Choć sama idea „tańszego kredytu” brzmi atrakcyjnie, istotne jest spełnienie kilku warunków, które decydują o faktycznej opłacalności takiej operacji.

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest zazwyczaj najbardziej opłacalne wtedy, gdy do końca spłaty pozostało co najmniej 10–15 lat.

Dlaczego to takie istotne? W pierwszych latach spłaty kredytu największą część raty stanowią odsetki. Jeśli więc zmienisz warunki finansowania stosunkowo wcześnie, niższe oprocentowanie będzie działać na Twoją korzyść przez długi czas. Nawet pozornie niewielka różnica w racie – np. 200–300 zł miesięcznie – w perspektywie kilkunastu lat może oznaczać oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli do końca kredytu pozostało kilka lat, potencjalne korzyści mogą być zbyt małe, by pokryć koszty całej operacji.

Eksperci rynku finansowego często wskazują, że refinansowanie kredytów zaczyna być realnie opłacalne, gdy nowy bank oferuje marżę niższą o minimum 0,5 punktu procentowego w stosunku do obecnej umowy.

Oczywiście nie jest to sztywna reguła – wszystko zależy od:

Jednak różnica rzędu 0,5 p.p. stanowi praktyczny punkt odniesienia. Przy wysokim kredycie hipotecznym nawet taka zmiana może znacząco obniżyć całkowity koszt finansowania.

Refinansowanie kredytu hipotecznego nie jest operacją bezkosztową. Po stronie wydatków mogą pojawić się:

Dlatego przed podjęciem decyzji konieczne jest dokładne przeliczenie wszystkich kosztów i porównanie ich z prognozowanymi oszczędnościami na ratach. Refinansowanie ma sens wtedy, gdy różnica jest wyraźna i długoterminowo korzystna, a nie tylko symboliczna.

Jednym z mniej oczywistych, ale bardzo istotnych czynników przemawiających za refinansowaniem kredytu hipotecznego jest wzrost wartości nieruchomości.

W wielu miastach ceny mieszkań i domów w ostatnich latach wyraźnie wzrosły. Jeśli Twoja nieruchomość jest dziś warta więcej niż w momencie zakupu, a jednocześnie spłaciłeś już część kapitału, Twoja sytuacja negocjacyjna wobec banku znacząco się poprawia.

Kluczowe znaczenie ma tutaj wskaźnik LTV (Loan to Value), czyli stosunek kwoty kredytu do aktualnej wartości nieruchomości.

Im niższy LTV – np. poniżej 70% lub nawet 60% – tym mniejsze ryzyko dla banku. A mniejsze ryzyko oznacza często:

W praktyce może się okazać, że nawet bez dodatkowego wkładu własnego kwalifikujesz się do lepszej oferty tylko dlatego, że wartość Twojej nieruchomości wzrosła. Dlatego przed rozpoczęciem procesu refinansowania warto rozważyć aktualną wycenę nieruchomości. Operat szacunkowy może stać się mocnym argumentem w rozmowach z bankiem i realnie wpłynąć na końcowe warunki umowy.

Choć refinansowanie kredytów bywa postrzegane jako skomplikowane, w praktyce jest to uporządkowany proces, bardzo podobny do zaciągania nowego kredytu.

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest szczegółowa analiza finansowa. Należy policzyć:

Dopiero zestawienie tych danych pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy refinansowanie kredytu rzeczywiście przyniesie wymierne korzyści.

Po potwierdzeniu opłacalności kolejnym etapem jest wybór oferty i złożenie wniosku. Bank przeprowadzi pełną analizę zdolności kredytowej oraz oceni wartość nieruchomości.

Wymagane będą m.in.:

Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej podpisujesz nową umowę. To moment, w którym należy szczególnie dokładnie przeanalizować zapisy dotyczące oprocentowania, prowizji, ewentualnych produktów dodatkowych czy warunków wcześniejszej spłaty.

Nowy bank spłaca w Twoim imieniu dotychczasowy kredyt hipoteczny. Następnie następuje zmiana wpisu w księdze wieczystej – wykreślenie starego banku i ustanowienie zabezpieczenia na rzecz nowego. Przy tej procedurze część banków wymaga dodatkowo roszczenia o przeniesienie nowej hipoteki w miejsce opróżnione po wykreśleniu starej, a podstawą do złożenia takiego wniosku w sądzie jest oświadczenie właściciela nieruchomości z podpisem poświadczonym notarialnie.

Do czasu formalnego zakończenia tych procedur może obowiązywać ubezpieczenie pomostowe, które zabezpiecza bank do momentu wpisu hipoteki.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to realne narzędzie optymalizacji kosztów długoterminowego zobowiązania. W sprzyjających warunkach może przynieść oszczędności sięgające nawet kilkudziesięciu, a w przypadku wysokich kwot – kilkuset tysięcy złotych w całym okresie spłaty.

Największy sens ma wtedy, gdy:

Warto pamiętać, że refinansowanie kredytów nie jest decyzją administracyjną, lecz strategiczną decyzją finansową, która wpływa na domowy budżet przez wiele lat.

Dlatego przed podjęciem decyzji należy przeprowadzić dokładną analizę kosztów i korzyści – najlepiej w oparciu o konkretne wyliczenia, a nie wyłącznie reklamowe hasła banków.

Nie każde refinansowanie kredytu hipotecznego będzie korzystne finansowo. Opłacalność zależy przede wszystkim od różnicy w oprocentowaniu, wysokości pozostałego zadłużenia oraz czasu, jaki pozostał do końca spłaty. Najczęściej przyjmuje się, że refinansowanie kredytu zaczyna mieć sens wtedy, gdy nowa oferta obniża marżę o około 0,5 punktu procentowego, a do końca spłaty pozostało co najmniej 10–15 lat. Kluczowe jest jednak dokładne porównanie wszystkich kosztów związanych z przeniesieniem zobowiązania z sumą przewidywanych oszczędności w całym okresie kredytowania.

Refinansowanie kredytu można przeprowadzić w zasadzie na każdym etapie trwania umowy, o ile pozwalają na to jej warunki. W praktyce wielu kredytobiorców decyduje się na refinansowanie kredytów po kilku latach spłaty, gdy poprawi się ich sytuacja finansowa, wzrośnie wartość nieruchomości albo pojawią się korzystniejsze oferty rynkowe. Warto jednak wcześniej sprawdzić, czy obecny bank nie nalicza prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania, szczególnie w pierwszych latach kredytowania.

Koszt refinansowania kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników, w tym oferty nowego banku oraz zapisów umowy w dotychczasowej instytucji finansowej. W praktyce należy uwzględnić prowizję za udzielenie nowego kredytu, koszt wyceny nieruchomości, opłaty sądowe związane ze zmianą wpisu hipoteki w księdze wieczystej, a czasem także ubezpieczenie pomostowe. Jeżeli obecny bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę, również trzeba ją doliczyć do kalkulacji. Całkowite koszty refinansowania kredytów mogą wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, dlatego szczegółowa analiza finansowa jest absolutnie niezbędna przed podjęciem decyzji.

Najczęściej głównym celem refinansowania kredytu jest właśnie obniżenie miesięcznej raty poprzez uzyskanie niższej marży lub korzystniejszego oprocentowania. Warto jednak pamiętać, że refinansowanie kredytu hipotecznego może służyć także innym celom. Część kredytobiorców decyduje się na skrócenie okresu spłaty przy zachowaniu zbliżonej wysokości raty, co pozwala znacząco ograniczyć łączną kwotę zapłaconych odsetek. Ostateczny efekt zależy od indywidualnej strategii finansowej i wybranych parametrów nowej umowy.

Technicznie możliwa jest zmiana warunków kredytu w tym samym banku, jednak w takim przypadku mówimy raczej o renegocjacji umowy niż o klasycznym refinansowaniu kredytu hipotecznego. Prawdziwe refinansowanie polega na przeniesieniu zobowiązania do innej instytucji finansowej, która spłaca dotychczasowy kredyt. W praktyce warto rozważyć obie opcje – czasem obecny bank, chcąc zatrzymać klienta, jest skłonny zaproponować lepsze warunki bez konieczności przechodzenia przez cały proces w nowej instytucji.

Wzrost wartości nieruchomości może znacząco zwiększyć opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. Jeżeli mieszkanie lub dom są dziś warte więcej niż w momencie zakupu, a część kapitału została już spłacona, obniża się wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Niższy LTV oznacza dla banku mniejsze ryzyko kredytowe, co może przełożyć się na korzystniejszą marżę i lepsze warunki finansowania. W wielu przypadkach aktualna wycena nieruchomości staje się kluczowym argumentem w negocjacjach z nowym bankiem.

Adam Kasperski, Dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych Phinance S.A.