Dywersyfikacja naszego kapitału poprzez odpowiedni dobór inwestycji i aktywów jest jednym z najważniejszych elementów w zarządzaniu ryzykiem finansowym. Polega ona na alokacji kapitału w różne klasy aktywów, aby zminimalizować ryzyko, zmaksymalizować zyski oraz być przygotowanym na wahania koniunkturalne. Jednym z kluczowych, choć często niedocenianych składników zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego jest ziemia. Inwestowanie w grunty, zarówno rolne, budowlane, jak i rekreacyjne, może przynieść znaczące korzyści. W poniższym eseju omówię to, dlaczego warto rozważyć inwestowanie w ziemię jako element dywersyfikacji portfela, jakie korzyści i ryzyka są z tym związane oraz jakie najlepsze praktyki warto stosować i o czym należy pamiętać przy doborze odpowiednich gruntów.

Jedną z największych zalet inwestowania w grunty jest ochrona przed inflacją. W czasie, gdy wartość pieniądza spada, ceny nieruchomości, w tym ziemi, mają tendencję do wzrostu. Oznacza to, że ziemia może zachować swoją wartość, a nawet zwiększać ją, gdy siła nabywcza pieniądza maleje. Ziemia jako aktywo materialne ma unikalną zdolność do utrzymania swojej wartości w długim okresie, co czyni ją atrakcyjnym zabezpieczeniem przed inflacją. Warto zauważyć, że na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci skumulowana stopa zwrotu z gruntów, znacząco przekroczyła skumulowaną inflację w Polsce.

Dodatkowo ziemia jest dobrem ograniczonym, co sprawia, że jej wartość rośnie wraz ze wzrostem popytu. W miarę rozwoju gospodarczego, urbanizacji zarówno dużych aglomeracji jak i terenów około miejskich oraz mniejszych miejscowości, zapotrzebowanie na grunty budowlane i rolne rośnie, co może prowadzić do wzrostu ich wartości. Wzrost liczby ludności i rozwój infrastruktury sprawiają, że ziemia staje się coraz bardziej poszukiwanym towarem. To ograniczenie podaży w połączeniu z rosnącym popytem tworzy warunki sprzyjające wzrostowi wartości ziemi. Inwestowanie w ziemię może przybierać różne formy – od gruntów rolnych, przez działki budowlane, aż po tereny przeznaczone na rekreację. Każda z tych form ma swoje określone zalety i wady oraz zróżnicowane zagrożenia i szanse, co pozwala inwestorom na lepsze dostosowanie portfela do ich potrzeb, oczekiwań i awersji do ryzyka (chodź ryzyko inwestycyjne w przypadku gruntów, jest nieporównywalnie mniejsze niż w przypadku akcji czy funduszy ETF na szeroki rynek). Grunty rolne mogą generować dochody z dzierżawy (można powiedzieć, że w pewnym sensie mamy do czynienia z “dywidendą” od gruntu), działki budowlane mogą zyskać na wartości dzięki rozwojowi infrastruktury. Tereny rekreacyjne mogą być wykorzystane na przykład na budowę ośrodków wypoczynkowych przeznaczonych na najem sezonowy lub krótkoterminowy - pozwoli nam to dodatkowo na dywersyfikację dochodu o tak zwane rentierstwo. Posiadanie ziemi, tak jak wspomniałem pozwala generować dochody pasywne, na przykład poprzez dzierżawę gruntów rolnych, wynajem działek rekreacyjnych czy umowy na dzierżawę terenu pod inwestycje energetyczne (np. farmy wiatrowe czy fotowoltaiczne). Dochody z dzierżawy mogą stanowić stabilne źródło przychodów, które zwiększa atrakcyjność naszej inwestycji. W przypadku gruntów rolnych, dzierżawa może być szczególnie opłacalna w regionach o wysokiej jakości gleby i korzystnych warunkach klimatycznych. Inwestowanie w ziemię powinno być postrzegane jako inwestycja długoterminowa. W miarę rozwoju infrastruktury, zmiany planów zagospodarowania przestrzennego czy wzrostu liczby ludności, wartość ziemi może znacznie wzrosnąć. Długoterminowe inwestycje w ziemię mogą przynieść znaczne zyski, zwłaszcza gdy są oparte na dobrze przemyślanej strategii (dobrym przykładem są tu deweloperzy, którzy kupują grunty ze znacznym wyprzedzeniem i przechowują je w swoich “bankach ziem”). Inwestorzy, którzy są gotowi na cierpliwość i długoterminowe zaangażowanie, mogą liczyć na atrakcyjne zwroty z inwestycji.

Oprócz wielu superlatywów płynących z inwestowania w ziemię, należy pamiętać o ryzykach takich jak na przykład niska płynność - dużo łatwiej jest zrealizować zysk z akcji, ETF’ów czy nawet certyfikatów inwestycyjnych (tracker, turbo lub faktor). Proces sprzedaży może być czasochłonny i zależy od aktualnych warunków rynkowych. Sprzedaż ziemi może wymagać długotrwałych negocjacji, a znalezienie odpowiedniego nabywcy może być trudne, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Posiadanie ziemi wiąże się także z różnymi kosztami, takimi jak podatki gruntowe, koszty utrzymania, a czasem także koszty związane z ochroną przed nielegalnym użytkowaniem. W niektórych przypadkach, koszty te mogą być znaczące i wpłynąć na opłacalność inwestycji. Konieczność dbania o stan techniczny i prawny gruntu oraz zabezpieczania go przed ewentualnymi zagrożeniami wandalizmem może przyczynić się do dodatkowych kosztów. Inwestowanie w ziemię jest także obarczone ryzykiem związanym z regulacjami prawnymi. Zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego, kwestie związane z prawem własności czy ograniczenia środowiskowe mogą wpływać na wartość inwestycji. Na przykład, zmiana statusu działki może drastycznie obniżyć jej wartość, a wprowadzenie nowych regulacji dotyczących ochrony środowiska może ograniczyć możliwości jej wykorzystania. Przed zakupem ziemi konieczne jest dokładne zrozumienie lokalnych przepisów i potencjalnych zmian legislacyjnych, które mogą wpłynąć na inwestycję. Wartość ziemi jest także uzależniona od warunków rynkowych, takich jak zmiany w gospodarce, polityce czy sytuacji demograficznej. Recesja może prowadzić do spadku popytu na nieruchomości, co może obniżyć wartość ziemi - podobna sytuacji miała miejsce podczas kryzysu sub prime w 2007 roku. Zmiany demograficzne, takie jak migracje ludności czy zmiany w strukturze wiekowej, mogą również wpłynąć na popyt na grunty w danym regionie. Inwestorzy muszą być świadomi tych czynników i monitorować sytuację geopolityczną oraz gospodarczą. Właśnie dlatego przed zakupem ziemi należy dokładnie przeanalizować lokalizację, aktualne i przyszłe plany zagospodarowania przestrzennego, stan prawny nieruchomości oraz wszelkie potencjalne zagrożenia. Analiza ta powinna obejmować zarówno aspekty finansowe, jak i prawne oraz środowiskowe. Warto również zasięgnąć opinii ekspertów, takich jak doradcy Phinance S.A., prawnicy czy geodeci, aby upewnić się, że inwestycja jest bezpieczna i zgodna z obowiązującymi przepisami. Kluczowym elementem inwestowania w grunty jest ich dywersyfikacji, poprzez np. zakup różnych typów gruntów (rolnych, budowlanych, rekreacyjnych). Pozwoli nam to na lepsze zarządzanie ryzykiem i zwiększa szanse na osiągnięcie zrównoważonych zwrotów. Scenariusz, w którym inwestor posiada zarówno grunty rolne, jak i działki budowlane może zapewnić mu stabilne dochody z dzierżawy oraz możliwość zysków z ewentualnej sprzedaży działek budowlanych w przyszłości.

Warto również rozważyć dywersyfikację w grunty położone w różnych częściach Polski, na przykład grunty inwestycyjne na Mazurach lub działki budowlane na terenie małopolski i śląska. W przypadku inwestorów dysponujących znacznym kapitałem, dobrze jest dywersyfikować się geograficznie - poprzez zakup ziemi w różnych częściach danego kontynentu lub świata. Należy pamiętać, że zakup gruntów rozlokowanych w różnych krajach dobrze jest zrobić z pomocą kancelarii prawnych, kancelarii podatkowych lub wealth managera, pozwoli nam to uniknąć problemów prawno podatkowych. Warto jako przykład podać tutaj zakup nieruchomości w Hiszpańskim mieście Marbella. W ostatnim czasie kierunek ten cieszy się dużą popularnością wśród między innymi polskich inwestorów. Należy pamiętać o obowiązującym tam prawie i istnieniu tak zwanych ocupas (dzicy lokatorzy).

Lokowanie kapitału w grunty często wymaga cierpliwości i długoterminowego horyzontu inwestycyjnego. Warto być przygotowanym na to, że zyski mogą pojawić się dopiero po kilku latach. Długofalowe planowanie jest tu kluczowe i pozwala na lepsze wykorzystanie potencjalnych wzrostów wartości ziemi związanych z rozwojem infrastruktury, zmianami demograficznymi czy korzystnymi zmianami legislacyjnymi. Inwestorzy powinni być świadomi, że ziemia może być nieodpowiednia dla tych, którzy szukają szybkich zysków. Na zakończenie warto dodać, że grunty są jednym z bardziej ulubionych aktywów wśród Polaków. Praktycznie w każdej rodzinie słyszy się, o tak zwanej “ojcowiźnie” czyli ziemi przekazywanej z pokolenia na pokolenie.

Michał Woźniak, doradca finansowy Phinance S.A.