Budowa własnego domu to jedno z największych przedsięwzięć finansowych w życiu. Mało kto jest w stanie sfinansować taką inwestycję wyłącznie ze środków własnych, dlatego większość inwestorów decyduje się na kredyt hipoteczny na budowę domu.

Jednym z pierwszych i najważniejszych wymogów stawiających przez banki jest posiadanie wkładu własnego. O ile przy kupnie gotowego mieszkania sprawa jest prosta (musisz mieć gotówkę na pokrycie części ceny), o tyle przy budowie domu zasady rozliczania wkładu własnego są znacznie bardziej elastyczne. Z tego artykułu dowiesz się, ile wynosi wkład własny przy kredycie na budowę domu i jakie aktywa (oprócz gotówki) bank może uznać za Twoje zaangażowanie finansowe.

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), standardowy minimalny wkład własny wynosi 20% wartości inwestycji.

Część banków zgadza się na wkład na poziomie 10%, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW), co jednak wiąże się z nieco wyższą marżą lub dodatkowym kosztem doliczanym do raty.

Ważne: W przypadku budowy domu LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) wyliczany jest w oparciu o przyszłą wartość nieruchomości – czyli zsumowaną wartość działki oraz kosztów wybudowania domu (zgodnie z kosztorysem).

To doskonała wiadomość dla przyszłych inwestorów: wkład własny na budowę domu wcale nie musi oznaczać setek tysięcy złotych leżących na koncie bankowym. Banki akceptują różne formy zaangażowania kapitałowego:

Jeśli jesteś już właścicielem działki, na której ma stanąć dom, jej wartość rynkowa zostanie w 100% zaliczona przez bank jako wkład własny. W wielu przypadkach wartość gruntu całkowicie pokrywa wymagane 20%, dzięki czemu nie musisz angażować ani złotówki w gotówce.

Jeśli przed złożeniem wniosku o kredyt zdążyłeś już zalać fundamenty, postawić ściany (stan zerowy/otwarty) lub zakupiłeś materiały budowlane (musisz posiadać na nie faktury), ich wartość zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę i zaliczona na poczet wkładu własnego.

Niektóre banki dopuszczają zabezpieczenie wkładu własnego poprzez zablokowanie środków zgromadzonych na Twoich kontach emerytalnych, bez konieczności ich fizycznej wypłaty.

Jeśli posiadasz inną nieruchomość (np. mieszkanie własnościowe), możesz ustanowić na niej drugą hipotekę, co dla banku będzie stanowiło brakujący wkład własny.

Starając się o kredyt, musisz przedstawić bankowi szczegółowy kosztorys budowy. Banki bardzo dokładnie weryfikują ceny materiałów i robocizny.

Każda instytucja ma określone minimalne stawki za wybudowanie 1 m² powierzchni użytkowej domu (obecnie waha się to zazwyczaj w granicach 3500–4500 zł/m²). Jeśli w kosztorysie zaniżysz koszty, by uzyskać mniejszy kredyt, bank może odrzucić wniosek ze względu na ryzyko niedokończenia budowy.

Może, ale bank odliczy wartość zadłużenia od wartości działki. Jeśli działka jest warta 200 tys. zł, a pozostały do spłaty kredyt na jej zakup to 50 tys. zł, bank uzna jako Twój wkład własny jedynie 150 tys. zł.

Kredyt na budowę wypłacany jest w transzach. Kolejne transze są uruchamiane dopiero po tym, jak inspektor bankowy potwierdzi (podczas kontroli na budowie), że poprzednia transza została w pełni i zgodnie z kosztorysem wydana na określony etap budowy.

Tak. Niezależnie od tego, czy działkę kupiłeś samodzielnie, czy otrzymałeś ją w drodze darowizny, dla banku liczy się fakt, że jesteś wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Budowa domu daje znacznie większe pole manewru przy wykazywaniu wkładu własnego niż zakup mieszkania z rynku wtórnego. Posiadanie własnej działki lub rozpoczęcie budowy metodą gospodarczą bardzo często w całości eliminuje potrzebę posiadania gotówki na start.

Kluczem do sukcesu jest jednak precyzyjne przygotowanie kosztorysu oraz harmonogramu prac.

Planujesz budowę domu i chcesz sprawdzić, jak bank wyceni Twój wkład własny? Skonsultuj się z ekspertem Phinance, który pomoże Ci bezbłędnie przygotować kosztorys i dobrać najkorzystniejszą ofertę kredytową na rynku.