Po wyborach prezydenckich RPP odblokowała się i obniżyła stopy procentowe. Obiegowa opinia jest taka, że im niższe stopy procentowe, tym większy popyt na mieszkania, wzrost ich cen i większe zyski deweloperów. Czy tak jest rzeczywiście? 

Ekspansywna polityka pieniężna (obniżanie stopy procentowej) oddziałuje na rynek nieruchomości za pomocą trzech pasów transmisyjnych. Pierwszą konsekwencją, wynikająca z konstrukcji rynku, jest obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych. Zwiększa się też ich dostępność. To rudymentalne przyczyny zwiększenia popytu na nieruchomości. Polityka obniżania stopy zwiększa też u inwestorów skłonność do ryzyka. Niższe stopy procentowe powodują, iż spekulanci rynkowi będą skłonni podjąć większe ryzyko w celu osiągnięcia pewnego docelowego poziomu zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości.

Majowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych o 0,50 pkt proc. wywołała natychmiastową reakcję na rynku mieszkaniowym. Po raz pierwszy od października 2023r. inwestorzy otrzymali sygnał, który może oznaczać początek odwrócenia trendu na rynku nieruchomości. Według najnowszych danych Otodom, które w Phinance także widzimy, już w pierwszych dwóch tygodniach po obniżce stóp widać było wyraźne ożywienie aktywności kupujących. Przeciętna dzienna sprzedaż mieszkań deweloperskich na siedmiu głównych rynkach osiągnęła najwyższy poziom od roku, wynoszący 137 transakcji dziennie do połowy maja. To znaczący wzrost w porównaniu ze średnią 126 transakcji dziennie odnotowaną w okresie luty-kwiecień oraz 108 transakcjami w styczniu. Jeszcze bardziej spektakularny był wzrost liczby rezerwacji, które sięgnęły 115 dziennie, wobec 72 w kwietniu i 67 w marcu.

Ale jest też druga strona medalu świetnie opisana w pracy Grzegorza Przekoty (zachęcam do lektury!) pt. „Znaczenie stopy procentowej w kształtowaniu koniunktury na rynku nieruchomości”. Konkluzja wynikająca z tej wymagającej pracy jest taka, że w dłuższym okresie liczba zmiennych wpływających na rynek nieruchomości jest na tyle duża, a ich współzmienność ze stopą procentową na tyle różna, iż zależność między stopą a rynkiem nieruchomości wcale nie jest taka jednoznaczna. Praca wręcz obala doskonale znaną wszystkim doradcom obiegową zależność – niskie stopy równają się hossie na rynku nieruchomości.  

Przeczytaj również: Hossa na scenie, napięcia za kulisami – lipcowy obraz rynków

Spadek stóp procentowych ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, zwiększając dostępność kredytów i skłonność inwestorów do podejmowania ryzyka. Ruchy RPP często powodują krótkoterminowe ożywienie, co potwierdzają dane z maja. W dłuższej perspektywie jednak wpływ stóp na rynek jest bardziej złożony – zależny od wielu zmiennych makroekonomicznych i cyklów koniunkturalnych. Dlatego każdą zmianę warto analizować w szerszym kontekście, unikając uproszczonych wniosków.