Podział mieszkania na dwie lub więcej mniejszych jednostek, takich jak mikrokawalerki, staje się coraz częstszym zjawiskiem w dużych miastach, w których rośnie zapotrzebowanie na kompaktowe i przystępne cenowo lokale. Pozwala to zwiększyć miesięczny dochód z najmu oraz uzyskać wyższą roczną stopę zwrotu z inwestycji.
Podział mieszkania pod wynajem – analiza rozwiązania na przykładzie krakowskiego rynku
Rynek nieruchomości w Krakowie posiada obecnie szeroką ofertę mieszkań. Na najpopularniejszym portalu ogłoszeniowym otodom.pl dostępnych jest ponad 10 tysięcy ofert lokali mieszkalnych, z czego ok. 1,5 tys. stanowią mieszkania o powierzchni do 35 m2.
Kraków to miasto o ogromnym popycie na najem. Co roku odwiedza je ok. 14,72 mln turystów, a studia rozpoczyna tu aż 130,4 tys. młodych osób. W obliczu rosnących cen zakupu mieszkań i wysokiego popytu, inwestorzy coraz częściej sięgają po sprawdzoną strategię: podział większego mieszkania na mikrokawalerki lub niezależne jednostki typu studio.
To rozwiązanie, które pozwala lepiej wykorzystać potencjał nieruchomości, dopasować się do potrzeb rynku i rozłożyć ryzyko inwestycyjne. Istotnym aspektem jest również fakt, że podział mieszkania może podnieść wartość całej nieruchomości. Dwa mniejsze, w pełni funkcjonalne lokale często osiągają wyższą cenę jednostkową za metr kwadratowy niż jedno duże mieszkanie. Dzięki temu podział mieszkaniana dwa bywa atrakcyjny nie tylko w kontekście najmu, ale również późniejszej odsprzedaży.
Korzyści podziału mieszkania na dwa mniejsze
Zamiast wynajmować jedno 35-metrowe mieszkanie pojedynczym klientom za 2 500 zł miesięcznie, inwestor może uzyskać nawet 4000 zł, dzieląc je na dwie niezależne mikrokawalerki (każda po ok. 2000 zł). To przykład większej efektywności tej samej powierzchni użytkowej, jaką może przynieść podział mieszkania, a w szczególności podział mieszkania na dwa samodzielne lokale dostosowane do aktualnych realiów krakowskiego rynku najmu.
Model najmu
Koszt lokalu (uwzględniający wykończenie)
Dochód miesięczny
ROI rocznie (nominalnie) Dochód roczny/koszt lokalu
Wynajem całości
520 000 – 560 000 zł
2 300 – 2 700 zł
4-6 %
Wynajem 2 mikrokawalerek
540 000 – 580 000 zł
3 500 zł – 4 000 (2 x 1 750 – 2 000 zł)
7–9 %
Większe zainteresowanie wśród najemców
Małe, samodzielne jednostki są szczególnie atrakcyjne dla:
Studentów,
młodych pracowników korporacyjnych,
singli i osób przyjeżdżających do pracy tymczasowej,
osób, które szukają własnego mieszkania przy niskim budżecie.
Tego typu nieruchomości wynajmują się szybciej niż duże mieszkania, a dobrze zaprojektowane mikrokawalerki często mają listę chętnych jeszcze przed zakończeniem poprzedniego najmu.
Phinance · Nieruchomości
Kupujesz, sprzedajesz lub inwestujesz w nieruchomość? Zrób to świadomie
Decyzje dotyczące nieruchomości warto łączyć z finansowaniem i planem na przyszłość. Doradcy Phinance pomogą spojrzeć na transakcję całościowo — od finansowania zakupu po zabezpieczenie inwestycji.
Łączymy temat nieruchomości z kredytem, ubezpieczeniem i planem finansowym.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
Elastyczność oferty
Dzięki podziałowi mieszkania na dwa mniejsze lokale możesz:
wynajmować lokale zarówno krótko- jak i długoterminowo, dopasowując strategię do bieżącej sytuacji rynkowej,
elastycznie zarządzać cenami i dostępnością, dostosowując ofertę do sezonowości i popytu,
uniknąć sytuacji, w której cały lokal stoi pusty – przy dwóch mikrokawalerkach pustostan jednej nie oznacza utraty całego dochodu.
Niższe ryzyko pustostanów
Podział mieszkania ogranicza ryzyko utraty dochodu. Nawet jeśli jedna jednostka pozostanie niewynajęta przez kilka dni lub tydzień, pozostała część nieruchomości nadal generuje przychód. Jest to szczególnie istotne zwłaszcza w okresach:
niestabilnej koniunktury,
sezonowych wahań na rynku,
zmian struktury demograficznej lub migracyjnej w mieście.
Podsumowanie - podział mieszkania na mniejsze jednostki
Podział mieszkania na mniejsze jednostki, takie jak mikrokawalerki, nie tylko odpowiada na rosnące zapotrzebowanie najemców w dużych miastach takich jak Kraków, ale także pozwala znacząco zwiększyć miesięczny dochód z najmu oraz uzyskać wyższą stopę zwrotu z inwestycji w skali roku.
Rozwiązanie to minimalizuje ryzyko pustostanów, a różnorodność lokatorów sprzyja większej stabilności finansowej właściciela. Optymalizacja układu mieszkania oraz dostosowanie go do rynku pozwala więc efektywnie budować portfel nieruchomości, który będzie odporny na wahania koniunktury i zapewni długoterminowe bezpieczeństwo finansowe.
Zał. 1 Rzut mieszkania po podziale na dwie mniejsze jednostki
Jedna z ostatnich transakcji w naszej firmie dotyczy właśnie takiego lokalu mieszkalnego – prosto z krakowskiej kamienicy. Lokal został najpierw funkcjonalnie podzielony na dwa niezależne mieszkania, które następnie zostały wynajęte, a cała nieruchomość sprzedana jako gotowiec inwestycyjny z podpisanymi już umowami najmu.
Zał.2 Wnętrze mieszkania po podziale na dwie mniejsze jednostki
Zał.3 Wnętrze mieszkania po podziale na dwie mniejsze jednostki
Transakcja została zrealizowana obustronnie przez naszych doradców nieruchomości:
• Michał Wrona wykorzystując swoją szeroką bazę klientów poszukujących znalazł zainteresowanych zakupem oraz wspierał ich na całym etapie zakupu – od pierwszej prezentacji, aż po umowę końcową u notariusza i przekazanie lokalu wraz z umowami najmu potwierdzając to protokołem zdawczo-odbiorczym. pomógł przeprowadzić transakcję od strony kupującej;
• Łukasz Górski zaczynając od przygotowania strategii sprzedażowej, poprzez profesjonalnie przygotowaną ofertę dla klienta inwestycyjnego pomógł sprzedającemu również w zebraniu potrzebnych dokumentów do transakcji i w jego imieniu przekazał lokal posługując się pełnomocnictwem.
Anna Fuchs
Młodszy specjalista ds. marketingu
Phinance
695345528
anna.fuchs@phinance.pl
Powiązane artykuły
Oszczędności do 100 tys. zł bez podatku Belki, ale z nową daniną. Jak zadziałają konta OKI?
Od stycznia 2027 roku na polskim rynku zadebiutują Osobiste Konta Inwestycyjne (OKI). Choć obiecana w kampanii wyborczej likwidacja podatku Belki nie wejdzie w życie, nowe rozwiązanie przyniesie ulgę podatkową dla oszczędności i inwestycji do kwoty 100 000 zł. Nowością, która może zaskoczyć inwestorów, jest jednak wprowadzenie zupełnie nowej daniny – podatku od wartości aktywów.
WIG20 na szczytach, dług w opałach i złoty głód NBP – czy hossa przetrwa jesień?
Podczas gdy polska giełda, na przekór korekcie w sektorze technologicznym w USA, zmierza po 19 latach w stronę historycznych rekordów (All Time High), na zapleczu rodzimego rynku finansowego rozgrywa się cichy dramat. WIG20 pręży muskuły, wspierany perspektywą Osobistych Kont Inwestycyjnych, jednak sytuacja na polskim długu skarbowym staje się alarmująca – rentowność dziesięcioletnich obligacji zbliża się do 6%, co stawia nas w ogonie Europy, za Węgrami czy Rumunią.
Cały świat wstrzymał oddech, gdy Ferran Torres strzelił w dogrywce mistrzostw świata gola Argentyńczykom i przechylił szalę zwycięstwa, a i sportowej sprawiedliwości, we właściwą stronę. Przez blisko miesiąc, także finansiści pogrążyli się w piłkarskim świecie, a na plan dalszy zeszła fatalna sytuacja geopolityczna. Jak bardzo opłaca się organizacja mistrzostw świata? Świat obiegła informacją, że cena…
Hossa na warszawskiej giełdzie tak bardzo się rozpędziła, że najbardziej rozpoznawalnemu indeksowi tejże giełdy brakuje do rekordowych poziomów już tylko parę procent. To powoduje, znane z finansów behawioralnych, poszukiwanie przez inwestorów „kotwicy”. Odpowiedzi na pytanie, jaki jest aktualny rekord i kiedy został ustanowiony.
Nie musisz znać Wall Street, żeby zacząć inwestować
Inwestowanie coraz częściej pojawia się w rozmowach o finansach osobistych, budowaniu bezpieczeństwa finansowego i myśleniu o przyszłości. Z jednej strony dostęp do wiedzy jest dziś ogromny, z drugiej - wiele osób, które chcą zacząć, szybko trafia na barierę w postaci trudnych pojęć, niezrozumiałego języka i nadmiaru informacji. Właśnie dlatego stworzyliśmy darmowy ebook, który porządkuje podstawy…
Rynki w cieniu upałów, „ornitologicznych” dylematów Fed i krypto-krachu
Ekstremalne fale upałów nie tylko paraliżują polską infrastrukturę, ale zdają się również studzić nastroje na GPW, gdzie polskie akcje pozostają „poza grą”, wyczekując korekty w USA. Podczas gdy inwestorzy analizują podział w Fed na „jastrzębie” i „gołębie” w kontekście niepokojącej inflacji PCE, rynek obligacji szuka równowagi przed kluczowymi danymi z amerykańskiego rynku pracy.
