Rekomendacja S ograniczy dostęp do kredytów hipotecznych? Czy to koniec boomu na kredyty hipoteczne w Polsce?

22 września 2023

Zmiany na rynku, rosnąca inflacja, a obecnie także wojna za naszą wschodnią granicą, wpływają na decyzje ekonomiczne podejmowane przez najważniejsze organy państwowe w tym KNF i Bank Centralny. Jedną z nich jest zmiana bufora zmienności stopy procentowej, którą banki biorą pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej osób zaciągających kredyty hipoteczne.

Co to w praktyce oznacza dla klientów? Czy obawy związane z wojną doprowadzą do ostudzenia rynku kredytów hipotecznych, a możliwość ich otrzymania będzie zarezerwowana tylko dla tych z dużym zapasem zdolności kredytowej?

Biorąc pod uwagę obecne uwarunkowania na rynku kredytów hipotecznych organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały bufor na zmianę poziomu stopy procentowej wyższy o 5 pp.

Kiedy zaczną obowiązywać zmiany?

UKNF oczekuje na dostosowanie się banków do wskazanych powyżej zaleceń bez zbędnej zwłoki i nie później niż do końca marca 2022 r. oraz poinformowanie organu nadzoru o podjętych w tym zakresie działaniach w terminie do dnia 05.04.2022 r.

Oznacza to, że zalecenia te powinny być wdrożone do wszystkich wniosków rejestrowanych w bankach od 1 kwietnia 2022 r. włącznie.

Oprócz powyższej zmiany, KNF nakłada stosowanie maksymalnego wskaźnika DTI w wysokości 50% (przy dochodach poniżej średniej krajowej max 40%).

"Debt to Income" jest to dług do dochodu. W odniesieniu do kredytów hipotecznych rozumie się go jako współczynnik sumy wszystkich zobowiązań do bieżącej kwoty dochodu netto. Dotychczas wynosił on przy dochodach poniżej średniej krajowej 50%, z kolei przy dochodach przekraczających średnią krajową – 65%.

Co oznacza dla klientów zmiana Rekomendacji S?

Dotychczas banki przyjmowały już pewien bufor na zmianę WIBOR. Zmiana Rekomendacji S wprowadza poziom minimalny buforu +5% do WIBOR. Zdolności kredytowe będą mniejsze, ale nie tak drastycznie jak niektórzy przewidują, bo zmiana nie jest z 0% na 5%, a zakłada podwyższenie z przyjmowanych obecnie wartości do 5%. Podobnie wygląda kwestia DTI - które już obecnie, w niektórych bankach wynosiło właśnie 50% - zauważa Adam Kasperski Dyrektor Departamentu Kredytowego Phinance.

Z pewnością o kredyt będzie trudniej. Skalę problemu trudno oszacować, ale eksperci przewidują, że zdolność kredytowa może obniżyć się nawet do 30 % w niektórych bankach. Oznacza to, że klient, który jeszcze w lutym 2022 r. mógł otrzymać 500 tys. złotych kredytu, od kwietnia będzie mógł liczyć na pożyczkę w wysokości maksymalnej od 350 tys. złotych.

W problemowej sytuacji będą z pewnością te osoby, których zdolność kredytowa już dziś była liczona co do złotówki i posiadające niski wkład własny. Te osoby będą musiały zrezygnować z zakupu nieruchomości, zadowolić się mniejszym kredytem, szukać dodatkowego kredytobiorcy lub rozważyć inne formy finansowania.

Adam Kasperski, Phinance

Czy to koniec boomu na kredyty?

Zmiany na rynku mieszkaniowym z pewnością spowodują pewne zawahanie konsumentów myślących o zakupie nieruchomości. Banki już dziś prognozują spadek nowo udzielanych kredytów hipotecznych od kilku do nawet 40 %.

Jednak jak zauważa Adam Kasperski – wraz ze wzrostem stóp procentowych, spadają marże banków – co może otworzyć możliwość refinansowania kredytu.

Wojna za naszą wschodnią granicą pokazała także płytkość naszego rynku najmu mieszkaniowego. Zgodnie z danymi serwisu Oto dom – w związku z emigracją, liczba wolnych lokali mieszkalnych w Polsce spadła w ciągu dwóch tygodni o kilkadziesiąt procent.

Z danych wynika, że ceny wynajmu mieszkań gwałtownie rosną. W marcu w Warszawie wzrost cen sięgnął 7%, we Wrocławiu – 16%, a w Poznaniu – 22%. W większości dużych miast mówimy o wzroście rzędu 10-15 zł za każdy metr wynajmowanego mieszkania. Mimo wzrostu cen, możliwość wynajmu lokalu jest znacznie ograniczona, ze względu na ogromny popyt. 

Jeśli ten trend się utrzyma, zainteresowanie zakupem lokali mieszkalnych na wynajem znów będzie rosło.

Klientom myślącym o zakupie nieruchomości radzimy kontakt z ekspertem kredytowym, który nie tylko pomoże wyliczyć zdolność kredytową, ale także stworzy koncepcję i wesprze w procesie wyboru banku, który kredytu udzieli. W obliczu zmian na rynku, które mogą jeszcze w tym roku przynieść poważne przetasowania mikro i makroekonomiczne, ma to szczególne znaczenie dla bezpieczeństwa finansowego klientów - dodaje Adam Kasperski z Phinance.

Powiązane artykuły

Obligacyjna gorączka, stabilne złoto i niepewny dolar

Obecnie obserwujemy napięcia na rynku obligacji USA, wywołane rosnącym deficytem fiskalnym i niepewnością polityczną, które podnoszą rentowności i zmuszają administrację do reakcji. Złoto utrzymuje się powyżej 3000 USD za uncję, a jego długoterminowy trend wzrostowy wciąż wydaje się nienaruszony. Dolar traci na wartości w obliczu słabnącej inflacji i danych makroekonomicznych, co może przyspieszyć decyzję o…
Czytaj artykuł
Rekordy na giełdzie i w indeksach giełdowych

Rekordy na giełdzie i ich odzwierciedlenie w indeksach giełdowych

Jak ocenia się koniunkturę na rynku akcji, gdy na giełdzie notowane są setki, albo tysiące spółek? Z pomocą przychodzą indeksy giełdowe. Amerykańskie banki inwestycyjne postanowiły zainwestować na polskiej giełdzie. Duży napływ kapitału doprowadził do dawno niewidzianego wzrostu notowań poszczególnych spółek, a to z kolei powoduje, że indeksy giełdowe obrazujące koniunkturę dotarły do rekordowych poziomów. Komunikaty…
Czytaj artykuł
Ghelamaco przyczyny upadku obligacji

Ryzyko inwestycji w obligacje korporacyjne zobrazowane przez GHELAMCO

Inwestowanie w obligacje korporacyjne może stanowić interesującą część portfela inwestycyjnego, jednak wiąże się z istotnym ryzykiem kredytowym. W niniejszym artykule omawiamy, czym dokładnie jest to ryzyko i jak wpływa na decyzje inwestycyjne. Analizujemy przypadek Ghelamco – znanego dewelopera, którego sytuacja finansowa stała się powodem gwałtownej przeceny obligacji. Ryzyko inwestowania w obligacje – stopy procentowe i…
Czytaj artykuł
Czy to już czas na refinansowanie kredytu hipotecznego?

Czy to już czas na refinansowanie kredytu hipotecznego?

W świecie finansów, w którym zmienność stała się jedyną stałą, każdy krok, który może przynieść oszczędności i stabilność w długim horyzoncie czasowym, wart jest głębokiej analizy. Jednym z takich kroków, który obecnie zyskuje na znaczeniu, jest refinansowanie kredytu hipotecznego. Szczególnie dziś — w sytuacji, gdy stopy procentowe po długim okresie utrzymywania ich na niezmienionym poziomie…
Czytaj artykuł

Polska nadrabia zaległości dzięki historycznym wynikom WIG. Chaos w USA

Indeks WIG pobił historyczny rekord, przekraczając 100 tys. pkt! Inwestorzy nadrabiają lata niedowartościowania polskich akcji, choć nadchodzący maj budzi obawy o możliwą korektę – w przeszłości ten miesiąc często przynosił spadki. Polityka Donalda Trumpa obliczona na deprecjację dolara zaczyna być okupiona wielkimi ofiarami. Wśród wielu porażek amerykańskiej polityki przykuwa uwagę dramatyczny bilans handlowy. Spadł on…
Czytaj artykuł
Phinance z tytułem "Najlepszego pracodawcy" Forbes!

Phinance z tytułem “Najlepszego pracodawcy” Forbes!

”Wyróżnienie nas prestiżowym tytułem "Najlepszego Pracodawcy 2025" według magazynu Forbes to ogromne wyróżnienie, ale zarazem potwierdzenie, że nasze działania w zakresie budowania atrakcyjnego miejsca pracy przynoszą oczekiwane rezultaty.” – Paweł Kasica CEO Phinance. Regularnie przeprowadzamy wewnętrzne badania satysfakcji pracowników, a ostatnie wyniki pokazały, że aż 70% naszych doradców uważa Phinance za swoje docelowe miejsce pracy.…
Czytaj artykuł

Nie trzymaj jajek w jednym koszyku. Inwestowanie w trudnych czasach…

Bardzo duża zmienność na rynku finansowym, którą zafundował uczestnikom rynku prezydent Donald Trump, w połączeniu z okresem Świąt Wielkiej Nocy, może skłonić do lżejszych w treści, ale bardzo ważnych kwestii z dziedziny finansów behawioralnych. Jakich rad można by udzielić inwestorom, podejmującym decyzje na tak zmiennym rynku jaki mieliśmy w ostatnich miesiącach? Pierwszą reakcją inwestorów, na…
Czytaj artykuł
fundusze inwestycyjne dla początkujących, wykresy i budynki

Adekwatnie dobrany portfel czyli doradztwo Inwestycyjne

Usługi dostępne w Phinance Zapewniając szeroki dostęp do oferty funduszy inwestycyjnych Phinance dostarcza jednocześnie swoim Klientom usługi doradztwa inwestycyjnego. Dzięki nim selekcja funduszy w portfelu inwestycyjnym Klientów jest adekwatna do ich profilu inwestycyjnego jak również jest na bieżąco dostosowana do bieżących warunków rynkowych. Phinance przedstawia swoim Klientom dwie oferty w tym zakresie, które co bardzo…
Czytaj artykuł

Zobacz również

Aplikuj
teraz
Bezpłatna
konsultacja