Odcienie ożywienia na rynku deweloperskim

09 sierpnia 2023

Temat ożywienia na rynku deweloperskim jest jednym z głównych zagadnień podnoszonych obecnie w mediach ekonomicznych przy okazji dyskusji o rządowym programie bezpieczny kredyt 2%. Phinance zaprosiło swoich partnerów biznesowych – firmę Heritage Real Estate, Revita Properties oraz Fracthon do podjęcia debaty na temat kierunków rozwoju rynku oraz sposobów jego finansowania.

Debata odbyła się w dniu 18 lipca w trakcie której wzięło udział prawie 100 Doradców Phinance i próbowano znaleźć odpowiedzi między innymi na pytania dotyczące segmentowej struktury wzrostu rynku, wyzwań czekających branżę deweloperską w nadchodzących latach oraz źródeł finansowania branży.

W niniejszym artykule przedstawiamy główne wnioski z debaty wzbogacone komentarzem eksperta rynku nieruchomościowego.

Rynek deweloperski charakteryzuje się swoją dynamiką, jest czuły na zmiany gospodarcze - każdy kryzys wpływający na zasobność portfela kupujących, odbija się na decyzjach deweloperów. Rosnące stopy procentowe spowodowały ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych, a to z kolei było sygnałem dla deweloperów, że kupujących na rynku będzie mniej. W konsekwencji budowa nowych mieszkań praktycznie stanęła.

Paweł Dybowski, Dyrektora Departamentu Nieruchomości w Phinance S.A.

Ożywienie na rynku

Symptomy ożywienia na rynku nieruchomościowym można było obserwować już od początku bieżącego roku. Wtedy bowiem został zapowiedziany program rządowy Bezpieczny Kredyt. Wówczas też Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor bezpieczeństwa z 5% do 2,5%. Bufor ten banki są zobligowane brać pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

O wzmożonym popycie na kredyty świadczy liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy, która rośnie w średniomiesięcznym tempie 25% (m/m) od marca tego roku.

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% można składać za pośrednictwem 8 banków z czego w praktyce ten rodzaj kredytu obsługiwany jest przez 5 pierwszych: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank, VeloBank, Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS), SGB Bank, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.

Banki są dosłownie „zalane” wnioskami, a ich termin rozpatrywania trwa około 1 miesiąca.

Jaki skutek przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2% w krótkim terminie? Otóż oprócz spodziewanego wzrostu podaży mieszkań po przestoju w 2022 roku (liczba wydanych pozwoleń na budowę PNB – jeden ze wskaźników aktywności w branży deweloperskiej – spadł w 2022 roku o 12,8% w stosunku do roku poprzedniego) wzrosła również średnia cena 1 metra kwadratowego, co ma przełożenie także na rynek wtórny. Liczba i średnia cena transakcji na rynku „z drugiej ręki” dynamicznie rosną.

Naturalną konsekwencją programu rządowego jest większy popyt na rynku wtórnym. Oczywistym jest, że wzrost zainteresowania oznacza wzrost cen. Na mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba więc długo czekać, a za lokum z rynku wtórnego trzeba zapłacić więcej - dodaje Paweł Dybowski z Phinance.

Istotny jest budżetowy aspekt impulsu ożywającego rynek deweloperski, czyli Programu Bezpieczny Kredyt. Będzie on bowiem trwał w obecnej postaci tak długo jak pozwoli na to kondycja finansów państwa. Trzeba wziąć jednak pod uwagę możliwość zmiany zasad programu po uchwaleniu budżetu państwa na 2024 roku.

Już odczuwalny wzrost aktywności deweloperów zdaniem uczestników debaty Phinance obierze nieco nowy kierunek. Należy spodziewać się bowiem wzrostu liczby mieszkań kompaktowych (metraż między 40 a 60 metrów) na rzecz spadku liczby mieszkań o dużej powierzchni.

…w momencie, gdy pojawiły się pierwsze zapowiedzi dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2%, potencjalni kupcy wrócili na rynek. Okazało się jednak wówczas, że z powodu ostrożności deweloperów, na tymże rynku nie tylko brakuje mieszkań dostępnych od ręki, ale także tych, które byłyby oddawane choćby w najbliższej przyszłości. Dopiero symptomy potwierdzające zwiększony popyt spowodowały wznowienie prac. Ruszyły kolejne etapy budowy, jednak na ten produkt trzeba czekać od 18 miesięcy nawet do 2 lat. Bo tyle trwa proces budowalny. Zatem mamy dziś na rynku bardzo dużo kupujących, a mało nowego produktu - dodaje Paweł Dybowski.

Wyzwania stojące przed deweloperami

Wraz z powrotem na drogę wzrostu deweloperzy napotkają nowe wyzwania. Wśród spodziewanych przeszkód wymienia się kwestię regulacyjną, niestabilność prawa oraz przeciągające się procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Obecna podaż nowych mieszkań jest mocno wykupiona zatem aby kupić swoje nowe M trzeba uzbroić się w cierpliwość. Deweloperzy spieszą z budową. W chwili obecnej cena surowców i półproduktów nie stanowi wyzwania, jednak należy pamiętać, nauczeni latani covidowymi, że ta sytuacja może się w każdym momencie zmienić. Dzisiaj można zaobserwować wręcz spadek niektórych składników produkcyjnych.

Problemem może być dostęp do pracowników budowy, bowiem duża część z nich po przestoju w 2022 roku wyjechała lub zmieniła branżę.

Kolejnym i tym razem nowym wyzwaniem, jaki czeka rynek to budowa mieszkań niskoemisyjnych o wysokim poziomie efektywności energetycznej.

Wyzwaniem o charakterze makroekonomicznym i politycznym są także w pewnym sensie nadchodzące wybory parlamentarne oraz zmiany w prawodawstwie związane z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany zaproponowane w nowym brzmieniu aktu zdaniem deweloperów mogą jeszcze bardziej wydłużyć procedurę udzielania pozwoleń na budowę, a to w konsekwencji wpłynie na rozciągnięcie w czasie całego procesu inwestycyjnego. Już dzisiaj można zauważyć spadek liczby PNB w pierwszych miesiącach tego roku, przy jednoczesnym wzroście sprzedaży mieszkań (umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne) w I kwartale tego roku o około 33% w stosunku do ostatniego kwartału roku poprzedniego.

Druga połowa roku to zawsze dobry okres konstrukcyjny dla deweloperów. Prawdziwe wyzwania zatem dopiero przed rynkiem. W ciągu najbliższych miesięcy okaże się z jakimi jeszcze problemami będą musieli zmierzyć się uczestnicy rynku.

Mówiąc o wyzwaniach rynku deweloperskiego należy mieć świadomość, że są to de facto wyzwania dostawców podaży nowych nieruchomości, bowiem aż 98% nowych budynków oddają do użytku właśnie deweloperzy.

Źródła finansowania branży

Deweloperzy mogą finansować swoją działalność na kilka sposobów. Do kanonu źródeł finansowania należy kapitał własny, przedpłaty oraz kredyt deweloperski. Dostępność tego ostatniego źródła zacznie wzrastać wraz ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych (przełom 2023 i 20024 roku). Dzisiaj koszt kredytu deweloperskiego to przedział między 4% i 7% w skali roku powiększony o marżę banku oraz prowizję od jego udzielenia.

Deweloperzy jednak coraz częściej sięgają także po kapitał prywatny za pośrednictwem wyemitowanych przez siebie obligacji korporacyjnych, sprzedaży udziałów w spółkach celowych realizujących projekty deweloperskie oraz zaciągając pożyczki inwestycyjne od osób prywatnych.

Koszt obligacji korporacyjnych to wartość kuponu oferowana dla obligatariuszy (nabywców obligacji) powiększona o koszty domu maklerskiego za pośrednictwem, którego taka emisja jest plasowana na rynku.

Koszty sprzedaży udziałów lub zaciągnięcia pożyczki inwestycyjnej to z kolei suma oprocentowania zaoferowanego Inwestorowi oraz prowizji dystrybutora.

Jeden z głównych motorów gospodarki wraca na tory wzrostu. Branża deweloperska nauczona doświadczeniem 2022 z pewnością odrodzi się już w zmienionej formie, nie zmienia to jednak faktu, że szacowana na 1,5-2 mln mieszkań luka podażowa będzie wypełniana jeszcze bardzo długo.

Deweloperzy, chroniąc swój interes, zatrzymali prace, kończąc tylko już rozpoczęte etapy. Naturalnym było, że wolą sprzedać mniej – stopniowo i bez ryzyka, ale w atrakcyjnej cenie. Stagnacja na rynku deweloperskim nie zahamowała jednak zapotrzebowania na nowe M. Ludzie nie przestali marzyć o własnym lokum i myśleć o zakupie mieszkania. Potrzeby pęczniały jednak w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe -  komentuje Paweł Dybowski.

Grzegorz Kaliszuk Dyrektor Departamentu Produktów Inwestycyjnych w Phinance S.A.

Powiązane artykuły

NVIDIA: Rewolucja ai czy kolejna bańka spekulacyjna

NVIDIA: Nowa rewolucja czy kolejna bańka spekulacyjna?

Wydaje się, że o fenomenie sztucznej inteligencji, o najpopularniejszej spółce na świecie napisano już prawie wszystko. Rozważmy przyszłość tej amerykańskiej spółki, na dwóch skrajnych biegunach. Fundamentalne wartości czy spekulacja? Jedni uważają, że za NVIDIĄ stoją fundamentalne wartości, więc wzrost wartości spółki (2,8 bln dol.), nawet w tym niespotykanym tempie, jest fundamentalnie (ekonomicznie) uzasadniony i w…
Czytaj artykuł

Rynki akcji na rekordowych wzrostach, ale pojawiają się sygnały ostrzegawcze

Indeks VIX, który mierzy oczekiwaną zmienność rynku, jest na rekordowo niskim poziomie. Wojna handlowa USA-Chiny i rosnące napięcia geopolityczne mogą stanowić zagrożenie dla dalszych wzrostów. Dużo zmian widać też w cenach surowców. Miedź drożeje ze względu na rosnący popyt ze strony infrastruktury AI. Natomiast powodem wzrostu cen złota i srebra są obawy o inflację i…
Czytaj artykuł
sto lat złotówki - jakie są perspektywy na przyszłość

Sto lat Złotego: perspektywy na przyszłość

Minęło równo sto lat od wprowadzenia do obiegu złotówki. Ta zacna historyczna okoliczność niech będzie pretekstem do określenia teraźniejszych perspektyw dla rodzimej waluty. Historia złotego Mało brakowało, a „złoty” nie byłby „złotym”, a… „lechem”. Można by podejrzewać ministra Władysława Grabskiego o profetyczne zdolności. Po odzyskaniu niepodległości 5 lutego 1919 roku minister skarbu wydał dekret zapowiadający…
Czytaj artykuł
Sztuczna inteligencja i jej wpływ na rynek pracy

Sztuczna inteligencja a rynek pracy: Jak “AI” zrewolucjonizuje rynek?

Wprowadzenie Godzina poranna. Telewizja biznesowa. Rozmowa prowadzącego z dwoma Gośćmi porannego programu: „Panowie. Czy wyobrażacie sobie sytuację, w której jedna sztuczna inteligencja zadaje pytanie, a dwie inne sztuczne inteligencje w formie pozorowanego sporu na nie odpowiadają…? A my w tym czasie pilibyśmy kawę…” Automatyzacja procesów i rosnące znaczenie sztucznej inteligencji Automatyzacja procesów, rosnące znaczenie robotów…
Czytaj artykuł
akcje na giełdzie - ocena perspektywy na przyszłość

Złoty czas surowców i hossa na rynku akcji, a jak zachowają się stopy procentowe?

Po oszałamiającym kwietniu, gdy rynki finansowe wciąż zaliczają wzrosty, nadchodzi czas na refleksję nad tym, co przyniesie maj. Co kolejne miesiące przyniosą na giełdzie i czy obligacje stają się obszarem zwiększonego zainteresowania inwestorów? Jednocześnie surowce nadal pozostają w tendencji wzrostowej, gdzie upatrujemy teraz główne szanse, a gdzie kryją się potencjalne zagrożenia? Wszystko to skłania do…
Czytaj artykuł

FED a stopy procentowe: co dalej z rynkowymi trendami?

Czy najgwałtowniejszy cykl podwyżek stóp procentowych w USA od 1981 roku na pewno dobiegł końca? Łącznie od marca 2022 roku do lipca 2023 roku stopa funduszy federalnych została podniesiona o 525 pb. W poprzednich dwóch cyklach zacieśniania polityki monetarnej (w latach 2004-06 i 2015-18) stopy były podnoszone tylko po 25 pb. Co więcej, po raz…
Czytaj artykuł
Obligacje detaliczne COI i EDO

Inflacja i jej wpływ na oprocentowanie obligacji detalicznych.

Inwestowanie jest procesem ciągłym, polegającym na nieustannym analizowaniu, planowaniu, wykonywaniu transakcji oraz ich późniejszej ocenie. Przez długi czas, liczony w latach, poważną konkurencją dla funduszy inwestycyjnych budowanych na obligacjach skarbowych hurtowych były obligacje detaliczne indeksowane inflacją, których wyłącznym dystrybutorem jest PKOBP i PEKAO SA.  Podczas gdy największy fundusz obligacji skarbowych zgromadził 2,5 mld, w samym…
Czytaj artykuł

Obniżki stóp procentowych, rekordowe dywidendy i kurs złotego w cieniu zarzutów dla prezesa NBP

Historycznie najwyższe wypłaty dywidend i zbliżające się zmiany wysokości stóp procentowych - czego w perspektywie miesiąca możemy spodziewać się na rynkach inwestycyjnych? AKCJE Z perspektywy scenariusza bazowego, zakładanego na początku roku dla notowań akcji na giełdach, oddalające się w USA obniżki stóp procentowych, to bardzo dobra wiadomość. Coraz bardziej widoczna staje się możliwość dalszych wzrostów…
Czytaj artykuł

Zobacz również