Odcienie ożywienia na rynku deweloperskim

09 sierpnia 2023

Temat ożywienia na rynku deweloperskim jest jednym z głównych zagadnień podnoszonych obecnie w mediach ekonomicznych przy okazji dyskusji o rządowym programie bezpieczny kredyt 2%. Phinance zaprosiło swoich partnerów biznesowych – firmę Heritage Real Estate, Revita Properties oraz Fracthon do podjęcia debaty na temat kierunków rozwoju rynku oraz sposobów jego finansowania.

Debata odbyła się w dniu 18 lipca w trakcie której wzięło udział prawie 100 Doradców Phinance i próbowano znaleźć odpowiedzi między innymi na pytania dotyczące segmentowej struktury wzrostu rynku, wyzwań czekających branżę deweloperską w nadchodzących latach oraz źródeł finansowania branży.

W niniejszym artykule przedstawiamy główne wnioski z debaty wzbogacone komentarzem eksperta rynku nieruchomościowego.

Rynek deweloperski charakteryzuje się swoją dynamiką, jest czuły na zmiany gospodarcze - każdy kryzys wpływający na zasobność portfela kupujących, odbija się na decyzjach deweloperów. Rosnące stopy procentowe spowodowały ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych, a to z kolei było sygnałem dla deweloperów, że kupujących na rynku będzie mniej. W konsekwencji budowa nowych mieszkań praktycznie stanęła.

Paweł Dybowski, Dyrektora Departamentu Nieruchomości w Phinance S.A.

Ożywienie na rynku

Symptomy ożywienia na rynku nieruchomościowym można było obserwować już od początku bieżącego roku. Wtedy bowiem został zapowiedziany program rządowy Bezpieczny Kredyt. Wówczas też Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor bezpieczeństwa z 5% do 2,5%. Bufor ten banki są zobligowane brać pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

O wzmożonym popycie na kredyty świadczy liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy, która rośnie w średniomiesięcznym tempie 25% (m/m) od marca tego roku.

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% można składać za pośrednictwem 8 banków z czego w praktyce ten rodzaj kredytu obsługiwany jest przez 5 pierwszych: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank, VeloBank, Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS), SGB Bank, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.

Banki są dosłownie „zalane” wnioskami, a ich termin rozpatrywania trwa około 1 miesiąca.

Jaki skutek przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2% w krótkim terminie? Otóż oprócz spodziewanego wzrostu podaży mieszkań po przestoju w 2022 roku (liczba wydanych pozwoleń na budowę PNB – jeden ze wskaźników aktywności w branży deweloperskiej – spadł w 2022 roku o 12,8% w stosunku do roku poprzedniego) wzrosła również średnia cena 1 metra kwadratowego, co ma przełożenie także na rynek wtórny. Liczba i średnia cena transakcji na rynku „z drugiej ręki” dynamicznie rosną.

Naturalną konsekwencją programu rządowego jest większy popyt na rynku wtórnym. Oczywistym jest, że wzrost zainteresowania oznacza wzrost cen. Na mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba więc długo czekać, a za lokum z rynku wtórnego trzeba zapłacić więcej - dodaje Paweł Dybowski z Phinance.

Istotny jest budżetowy aspekt impulsu ożywającego rynek deweloperski, czyli Programu Bezpieczny Kredyt. Będzie on bowiem trwał w obecnej postaci tak długo jak pozwoli na to kondycja finansów państwa. Trzeba wziąć jednak pod uwagę możliwość zmiany zasad programu po uchwaleniu budżetu państwa na 2024 roku.

Już odczuwalny wzrost aktywności deweloperów zdaniem uczestników debaty Phinance obierze nieco nowy kierunek. Należy spodziewać się bowiem wzrostu liczby mieszkań kompaktowych (metraż między 40 a 60 metrów) na rzecz spadku liczby mieszkań o dużej powierzchni.

…w momencie, gdy pojawiły się pierwsze zapowiedzi dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2%, potencjalni kupcy wrócili na rynek. Okazało się jednak wówczas, że z powodu ostrożności deweloperów, na tymże rynku nie tylko brakuje mieszkań dostępnych od ręki, ale także tych, które byłyby oddawane choćby w najbliższej przyszłości. Dopiero symptomy potwierdzające zwiększony popyt spowodowały wznowienie prac. Ruszyły kolejne etapy budowy, jednak na ten produkt trzeba czekać od 18 miesięcy nawet do 2 lat. Bo tyle trwa proces budowalny. Zatem mamy dziś na rynku bardzo dużo kupujących, a mało nowego produktu - dodaje Paweł Dybowski.

Wyzwania stojące przed deweloperami

Wraz z powrotem na drogę wzrostu deweloperzy napotkają nowe wyzwania. Wśród spodziewanych przeszkód wymienia się kwestię regulacyjną, niestabilność prawa oraz przeciągające się procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Obecna podaż nowych mieszkań jest mocno wykupiona zatem aby kupić swoje nowe M trzeba uzbroić się w cierpliwość. Deweloperzy spieszą z budową. W chwili obecnej cena surowców i półproduktów nie stanowi wyzwania, jednak należy pamiętać, nauczeni latani covidowymi, że ta sytuacja może się w każdym momencie zmienić. Dzisiaj można zaobserwować wręcz spadek niektórych składników produkcyjnych.

Problemem może być dostęp do pracowników budowy, bowiem duża część z nich po przestoju w 2022 roku wyjechała lub zmieniła branżę.

Kolejnym i tym razem nowym wyzwaniem, jaki czeka rynek to budowa mieszkań niskoemisyjnych o wysokim poziomie efektywności energetycznej.

Wyzwaniem o charakterze makroekonomicznym i politycznym są także w pewnym sensie nadchodzące wybory parlamentarne oraz zmiany w prawodawstwie związane z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany zaproponowane w nowym brzmieniu aktu zdaniem deweloperów mogą jeszcze bardziej wydłużyć procedurę udzielania pozwoleń na budowę, a to w konsekwencji wpłynie na rozciągnięcie w czasie całego procesu inwestycyjnego. Już dzisiaj można zauważyć spadek liczby PNB w pierwszych miesiącach tego roku, przy jednoczesnym wzroście sprzedaży mieszkań (umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne) w I kwartale tego roku o około 33% w stosunku do ostatniego kwartału roku poprzedniego.

Druga połowa roku to zawsze dobry okres konstrukcyjny dla deweloperów. Prawdziwe wyzwania zatem dopiero przed rynkiem. W ciągu najbliższych miesięcy okaże się z jakimi jeszcze problemami będą musieli zmierzyć się uczestnicy rynku.

Mówiąc o wyzwaniach rynku deweloperskiego należy mieć świadomość, że są to de facto wyzwania dostawców podaży nowych nieruchomości, bowiem aż 98% nowych budynków oddają do użytku właśnie deweloperzy.

Źródła finansowania branży

Deweloperzy mogą finansować swoją działalność na kilka sposobów. Do kanonu źródeł finansowania należy kapitał własny, przedpłaty oraz kredyt deweloperski. Dostępność tego ostatniego źródła zacznie wzrastać wraz ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych (przełom 2023 i 20024 roku). Dzisiaj koszt kredytu deweloperskiego to przedział między 4% i 7% w skali roku powiększony o marżę banku oraz prowizję od jego udzielenia.

Deweloperzy jednak coraz częściej sięgają także po kapitał prywatny za pośrednictwem wyemitowanych przez siebie obligacji korporacyjnych, sprzedaży udziałów w spółkach celowych realizujących projekty deweloperskie oraz zaciągając pożyczki inwestycyjne od osób prywatnych.

Koszt obligacji korporacyjnych to wartość kuponu oferowana dla obligatariuszy (nabywców obligacji) powiększona o koszty domu maklerskiego za pośrednictwem, którego taka emisja jest plasowana na rynku.

Koszty sprzedaży udziałów lub zaciągnięcia pożyczki inwestycyjnej to z kolei suma oprocentowania zaoferowanego Inwestorowi oraz prowizji dystrybutora.

Jeden z głównych motorów gospodarki wraca na tory wzrostu. Branża deweloperska nauczona doświadczeniem 2022 z pewnością odrodzi się już w zmienionej formie, nie zmienia to jednak faktu, że szacowana na 1,5-2 mln mieszkań luka podażowa będzie wypełniana jeszcze bardzo długo.

Deweloperzy, chroniąc swój interes, zatrzymali prace, kończąc tylko już rozpoczęte etapy. Naturalnym było, że wolą sprzedać mniej – stopniowo i bez ryzyka, ale w atrakcyjnej cenie. Stagnacja na rynku deweloperskim nie zahamowała jednak zapotrzebowania na nowe M. Ludzie nie przestali marzyć o własnym lokum i myśleć o zakupie mieszkania. Potrzeby pęczniały jednak w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe -  komentuje Paweł Dybowski.

Grzegorz Kaliszuk Dyrektor Departamentu Produktów Inwestycyjnych w Phinance S.A.

Powiązane artykuły

Prognoza dla aktywów finansowych na 2024 r.

Zwykle początek roku stoi pod znakiem prognozowania dla poszczególnych aktywów w portfelach (złośliwi nazywają proces ten „wróżeniem z fusów”). Nie jest przecież zabronione spróbować ocenić perspektywy dla instrumentów finansowych, mając nie co więcej danych bo będąc po otwarciu roku i parę kaw w Nowym Roku już zaliczonych… Zaczynając od akcji w scenariuszu bazowym (obarczonym największym…
Czytaj artykuł

Jak długo jeszcze potrwa karnawał na rynkach?

Podczas gdy karnawał trwa jeszcze w najlepsze rynki akcji i obligacji świętują rekordowe wzrosty. Co z walutami i surowcami? Kiedy możemy spodziewać się zmian? AKCJE Tak się złożyło, że 14 lutego bieżącego roku mamy dwa święta. Walentynki i Środę Popielcową. Niektórzy będą mieli wesołe święto zakochanych inni raczej smutną w swej wymowie środę. Tak i…
Czytaj artykuł

Phinance S.A., czołowy pośrednik finansowy w Polsce, ogłosił zmiany w zarządzie spółki.

Z dniem 1 stycznia 2024 roku funkcję prezesa zarządu Phinance S.A. objął Paweł Kasica, zastępując na tym stanowisku wieloletnią prezes i założycielkę firmy – Olgę Jacek. Członkiem zarządu odpowiedzialnym za pion sprzedaży pozostał Marcin Kaczmarek. Zarząd został również rozszerzony o nowe członkinie: Lidię Pers i Dorotę Kowalewską. Nowym CEO Phinance – Paweł Kasica z firmą…
Czytaj artykuł

Diamenty Forbesa 2024 – kolejne wyróżnienie dla Phinance.

W tegorocznej szesnastej edycji prestiżowego rankingu Diamenty Forbesa, firma Phinance dołącza do elitarnej grupy najprężniej rozwijających się przedsiębiorstw w Polsce. Wyróżnienie, przyznawane jest najbardziej innowacyjnym i dynamiczne rozwijającym się przedsiębiorstwom, wykazującym ponadto najwyższy rozwój i wzrost wartości w danym okresie. Diamenty Forbesa nie są przyznawane wyłącznie na podstawie wyników finansowych czy współczynnika ryzyka współpracy. To…
Czytaj artykuł

Kontrakty terminowe na złoto – handel i perspektywy.

W perspektywie zbliżających się obniżek stóp procentowych w USA, coraz więcej aktywnie poszukujących możliwości inwestycyjnych osób, zwraca swoje zainteresowanie w kierunku złota. Jakie mamy w tym zakresie nowoczesne instrumenty finansowe i gdzie można je nabyć? W 1974 roku po uwolnieniu w Stanach Zjednoczonych handlu złotem Nowojorska Giełda Towarowa (New York Commodity Exchange, “NYMEX”) wprowadziła na…
Czytaj artykuł

Krajowy Plan Odbudowy czyli z Nowym Rokiem nowym krokiem.

21 listopada 2023 r. zmieniony Krajowy Plan Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO) został zaakceptowany przez Komisję Europejską a 8 grudnia 2023 r. został przyjęty przez Radę UE. Pieniądze zaczęły płynąć. Warto poświęcić chwilę, na zastanowienie się nad potencjalnym wpływem na gospodarkę, a co za tym idzie na perspektywy dla instrumentów finansowych denominowanych w złotym polskim…
Czytaj artykuł

Phinance S.A. uhonorowane złotym godłem Konsumencki Lider Jakości 2023

Z przyjemnością informujemy, że marka Phinance S.A., jako przedstawiciel branży pośrednictwa finansowego, została laureatem złotego godła Konsumencki Lider Jakości 2023 w ramach kategorii "Pośrednictwo finansowe". To prestiżowe wyróżnienie jest efektem ogólnopolskich badań konsumenckich przeprowadzonych przez niezależny dodatek Dziennika Gazety Prawnej, Strefę Gospodarki. Z badań wynika, iż markę Phinance poleca ponad 77% respondentów realnie korzystających z…
Czytaj artykuł

Czy faktycznie jest tak dobrze, że musi być gorzej?

Miniony już rok 2023 dla inwestorów z pewnością nie był rokiem łatwym. Zmieniająca się sytuacja geopolityczna każdorazowo odciskała się to na rodzimym to na światowych rynkach. Czy wyszliśmy z tych zawirowań bez szwanku? Co szykuje nam 2024 rok? AKCJE Przygotowując materiały szkoleniowe, niemal codziennie zmieniam slajdy dotyczące rekordowych poziomów indeksów giełdowych, tak polskich jak i…
Czytaj artykuł

Zobacz również