Odcienie ożywienia na rynku deweloperskim

09 sierpnia 2023

Temat ożywienia na rynku deweloperskim jest jednym z głównych zagadnień podnoszonych obecnie w mediach ekonomicznych przy okazji dyskusji o rządowym programie bezpieczny kredyt 2%. Phinance zaprosiło swoich partnerów biznesowych – firmę Heritage Real Estate, Revita Properties oraz Fracthon do podjęcia debaty na temat kierunków rozwoju rynku oraz sposobów jego finansowania.

Debata odbyła się w dniu 18 lipca w trakcie której wzięło udział prawie 100 Doradców Phinance i próbowano znaleźć odpowiedzi między innymi na pytania dotyczące segmentowej struktury wzrostu rynku, wyzwań czekających branżę deweloperską w nadchodzących latach oraz źródeł finansowania branży.

W niniejszym artykule przedstawiamy główne wnioski z debaty wzbogacone komentarzem eksperta rynku nieruchomościowego.

Rynek deweloperski charakteryzuje się swoją dynamiką, jest czuły na zmiany gospodarcze - każdy kryzys wpływający na zasobność portfela kupujących, odbija się na decyzjach deweloperów. Rosnące stopy procentowe spowodowały ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych, a to z kolei było sygnałem dla deweloperów, że kupujących na rynku będzie mniej. W konsekwencji budowa nowych mieszkań praktycznie stanęła.

Paweł Dybowski, Dyrektora Departamentu Nieruchomości w Phinance S.A.

Ożywienie na rynku

Symptomy ożywienia na rynku nieruchomościowym można było obserwować już od początku bieżącego roku. Wtedy bowiem został zapowiedziany program rządowy Bezpieczny Kredyt. Wówczas też Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor bezpieczeństwa z 5% do 2,5%. Bufor ten banki są zobligowane brać pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

O wzmożonym popycie na kredyty świadczy liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy, która rośnie w średniomiesięcznym tempie 25% (m/m) od marca tego roku.

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% można składać za pośrednictwem 8 banków z czego w praktyce ten rodzaj kredytu obsługiwany jest przez 5 pierwszych: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank, VeloBank, Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS), SGB Bank, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.

Banki są dosłownie „zalane” wnioskami, a ich termin rozpatrywania trwa około 1 miesiąca.

Jaki skutek przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2% w krótkim terminie? Otóż oprócz spodziewanego wzrostu podaży mieszkań po przestoju w 2022 roku (liczba wydanych pozwoleń na budowę PNB – jeden ze wskaźników aktywności w branży deweloperskiej – spadł w 2022 roku o 12,8% w stosunku do roku poprzedniego) wzrosła również średnia cena 1 metra kwadratowego, co ma przełożenie także na rynek wtórny. Liczba i średnia cena transakcji na rynku „z drugiej ręki” dynamicznie rosną.

Naturalną konsekwencją programu rządowego jest większy popyt na rynku wtórnym. Oczywistym jest, że wzrost zainteresowania oznacza wzrost cen. Na mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba więc długo czekać, a za lokum z rynku wtórnego trzeba zapłacić więcej - dodaje Paweł Dybowski z Phinance.

Istotny jest budżetowy aspekt impulsu ożywającego rynek deweloperski, czyli Programu Bezpieczny Kredyt. Będzie on bowiem trwał w obecnej postaci tak długo jak pozwoli na to kondycja finansów państwa. Trzeba wziąć jednak pod uwagę możliwość zmiany zasad programu po uchwaleniu budżetu państwa na 2024 roku.

Już odczuwalny wzrost aktywności deweloperów zdaniem uczestników debaty Phinance obierze nieco nowy kierunek. Należy spodziewać się bowiem wzrostu liczby mieszkań kompaktowych (metraż między 40 a 60 metrów) na rzecz spadku liczby mieszkań o dużej powierzchni.

…w momencie, gdy pojawiły się pierwsze zapowiedzi dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2%, potencjalni kupcy wrócili na rynek. Okazało się jednak wówczas, że z powodu ostrożności deweloperów, na tymże rynku nie tylko brakuje mieszkań dostępnych od ręki, ale także tych, które byłyby oddawane choćby w najbliższej przyszłości. Dopiero symptomy potwierdzające zwiększony popyt spowodowały wznowienie prac. Ruszyły kolejne etapy budowy, jednak na ten produkt trzeba czekać od 18 miesięcy nawet do 2 lat. Bo tyle trwa proces budowalny. Zatem mamy dziś na rynku bardzo dużo kupujących, a mało nowego produktu - dodaje Paweł Dybowski.

Wyzwania stojące przed deweloperami

Wraz z powrotem na drogę wzrostu deweloperzy napotkają nowe wyzwania. Wśród spodziewanych przeszkód wymienia się kwestię regulacyjną, niestabilność prawa oraz przeciągające się procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Obecna podaż nowych mieszkań jest mocno wykupiona zatem aby kupić swoje nowe M trzeba uzbroić się w cierpliwość. Deweloperzy spieszą z budową. W chwili obecnej cena surowców i półproduktów nie stanowi wyzwania, jednak należy pamiętać, nauczeni latani covidowymi, że ta sytuacja może się w każdym momencie zmienić. Dzisiaj można zaobserwować wręcz spadek niektórych składników produkcyjnych.

Problemem może być dostęp do pracowników budowy, bowiem duża część z nich po przestoju w 2022 roku wyjechała lub zmieniła branżę.

Kolejnym i tym razem nowym wyzwaniem, jaki czeka rynek to budowa mieszkań niskoemisyjnych o wysokim poziomie efektywności energetycznej.

Wyzwaniem o charakterze makroekonomicznym i politycznym są także w pewnym sensie nadchodzące wybory parlamentarne oraz zmiany w prawodawstwie związane z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany zaproponowane w nowym brzmieniu aktu zdaniem deweloperów mogą jeszcze bardziej wydłużyć procedurę udzielania pozwoleń na budowę, a to w konsekwencji wpłynie na rozciągnięcie w czasie całego procesu inwestycyjnego. Już dzisiaj można zauważyć spadek liczby PNB w pierwszych miesiącach tego roku, przy jednoczesnym wzroście sprzedaży mieszkań (umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne) w I kwartale tego roku o około 33% w stosunku do ostatniego kwartału roku poprzedniego.

Druga połowa roku to zawsze dobry okres konstrukcyjny dla deweloperów. Prawdziwe wyzwania zatem dopiero przed rynkiem. W ciągu najbliższych miesięcy okaże się z jakimi jeszcze problemami będą musieli zmierzyć się uczestnicy rynku.

Mówiąc o wyzwaniach rynku deweloperskiego należy mieć świadomość, że są to de facto wyzwania dostawców podaży nowych nieruchomości, bowiem aż 98% nowych budynków oddają do użytku właśnie deweloperzy.

Źródła finansowania branży

Deweloperzy mogą finansować swoją działalność na kilka sposobów. Do kanonu źródeł finansowania należy kapitał własny, przedpłaty oraz kredyt deweloperski. Dostępność tego ostatniego źródła zacznie wzrastać wraz ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych (przełom 2023 i 20024 roku). Dzisiaj koszt kredytu deweloperskiego to przedział między 4% i 7% w skali roku powiększony o marżę banku oraz prowizję od jego udzielenia.

Deweloperzy jednak coraz częściej sięgają także po kapitał prywatny za pośrednictwem wyemitowanych przez siebie obligacji korporacyjnych, sprzedaży udziałów w spółkach celowych realizujących projekty deweloperskie oraz zaciągając pożyczki inwestycyjne od osób prywatnych.

Koszt obligacji korporacyjnych to wartość kuponu oferowana dla obligatariuszy (nabywców obligacji) powiększona o koszty domu maklerskiego za pośrednictwem, którego taka emisja jest plasowana na rynku.

Koszty sprzedaży udziałów lub zaciągnięcia pożyczki inwestycyjnej to z kolei suma oprocentowania zaoferowanego Inwestorowi oraz prowizji dystrybutora.

Jeden z głównych motorów gospodarki wraca na tory wzrostu. Branża deweloperska nauczona doświadczeniem 2022 z pewnością odrodzi się już w zmienionej formie, nie zmienia to jednak faktu, że szacowana na 1,5-2 mln mieszkań luka podażowa będzie wypełniana jeszcze bardzo długo.

Deweloperzy, chroniąc swój interes, zatrzymali prace, kończąc tylko już rozpoczęte etapy. Naturalnym było, że wolą sprzedać mniej – stopniowo i bez ryzyka, ale w atrakcyjnej cenie. Stagnacja na rynku deweloperskim nie zahamowała jednak zapotrzebowania na nowe M. Ludzie nie przestali marzyć o własnym lokum i myśleć o zakupie mieszkania. Potrzeby pęczniały jednak w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe -  komentuje Paweł Dybowski.

Grzegorz Kaliszuk Dyrektor Departamentu Produktów Inwestycyjnych w Phinance S.A.

Powiązane artykuły

Kierunki i perspektywy rozwoju rynku agencyjnego

W dniach 2-3 października 2024 w siedzibie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie odbyła się 2 edycja Konferencji EKF Ubezpieczenia: Sprzedaż, Innowacje i Ryzyko. To bardzo ważne wydarzenie gromadzące przedstawicieli sektora ubezpieczeniowego, w trakcie którego dyskutowano o obecnym stanie branży, wyzwaniach i oczywiście kierunkach rozwoju. W trakcie tego wydarzenia miał miejsce twórczy i zmuszający do refleksji…
Czytaj artykuł
Polski złoty wartość 2024

Polski rynek akcji pod lupą: Kino vs. rzeczywistość

Jaka jesień czeka inwestorów? Na pierwszym planie widzimy kilka czynników, które wpłyną w najbliższych tygodniach na na rynek akcji, obligacji, surowców i walut. To oczekiwania dotyczące obniżek stóp procentowych w USA i w Europie, popyt na ETF-y amerykańskich spółek IT, słabnąca polska waluta oraz zakup złota przez banki centralne. AKCJE Zwrócono mi delikatnie uwagę, czy…
Czytaj artykuł

Seminarium Phinance 2024: sukcesy i nowe cele

Resort Arche Cukrownia okazał się idealną scenerią dla naszego corocznego spotkania, podczas którego podsumowaliśmy wspólne sukcesy i spojrzeliśmy w przyszłość. Całe wydarzenie, z dwoma uroczystymi Galami, trwało aż 3 dni pełne świetnej zabawy. Towarzyszyło nam również 12 partnerów biznesowych. Liczby, wyróżnienia, plany Gala awansów: Wręczyliśmy 44 awanse, w tym 7 na prestiżowe stanowisko Starszego Partnera.…
Czytaj artykuł

Rewolucja na rynku pracy. Czy „Phinance” wyprzedził epokę?

Polacy i Polki średnio spędzają w pracy od blisko 40 do ponad 43 godzin w tygodniu, co czyni nas jednym z najbardziej zapracowanych narodów Europy. Tempo w jakim obecnie rządzący odwracają się od kolejnych obietnic wyborczych nie nastraja optymistycznie. Jedną z obietnic na 100 dni było skrócenie do 35 h tygodnia pracy. W dobie cyfryzacji i…
Czytaj artykuł

Kredyty hipoteczne w Polsce: stałoprocentowe kontra zmiennoprocentowe – co wybrać?

Kredyty hipoteczne są jednym z kluczowych produktów finansowych dostępnych na polskim rynku. Obecnie Polacy mogą wybierać pomiędzy kredytami o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Z danych Związku Banków Polskich i Centrum AMRON wynika, że kredyty o stałym oprocentowaniu biją rekordy popularności. Jednak czy ten wybór zawsze jest najlepszy? Kredyt o zmiennym oprocentowaniu Kredyty o zmiennym oprocentowaniu…
Czytaj artykuł
budżet Polski nowy rząd 2025

Projekt budżetu czyli to nie dziura to przepaść

O projekcie budżetu na następny rok, analitycy państwowego banku, którzy słyną z wesołej propagandy sukcesu, napisali: cyt. „Zaskakujący budżet”. Dla młodych przedsiębiorców, czy w ogóle dla sektora prywatnego, trudno tam szukać benefitów. Rząd ma zamiar wydać na publiczną ochronę zdrowia 222 mld złotych. To o 30 mld złotych więcej niż w tym roku. Nikt nie…
Czytaj artykuł
budżet Polski 2025 komentarz eksperta

Rekordy w złocie i w obligacjach detalicznych

Polski złoty najmocniejszy od 2008 roku, rekordy w zakupie złota i obligacji detalicznych oraz zaskakujący projekt budżetu na 2025 rok. Dowiedz się, co przyniesie wrzesień na rynku inwestycji. AKCJE Nie kocha polskiego rynku światowa finansjera. Ileż to razy, komentarz dotyczący perspektyw dla polskich akcji, zaczynałem od przykrego stwierdzenia, że wyznaczające trendy na światowych rynkach, międzynarodowe…
Czytaj artykuł

Jak wygląda polski rynek nieruchomości premium i jakie są jego perspektywy rozwoju?

Na polskim rynku nieruchomości premium w ostatnich latach obserwuje się dynamiczny rozwój inwestycyjny. Segment nieruchomości premium obejmuje ekskluzywne apartamenty, penthouse’y, wille oraz luksusowe rezydencje. Pomimo początku swego rozwoju w Polsce, rynek nieruchomości premium przyjął się naprawdę świetnie i można śmiało stwierdzić, że będzie stawał się coraz bardziej popularnym i pożądanym. Mimo tego, iż kraje Europy…
Czytaj artykuł

Zobacz również

Bezpłatna
konsultacja