Odcienie ożywienia na rynku deweloperskim

09 sierpnia 2023

Temat ożywienia na rynku deweloperskim jest jednym z głównych zagadnień podnoszonych obecnie w mediach ekonomicznych przy okazji dyskusji o rządowym programie bezpieczny kredyt 2%. Phinance zaprosiło swoich partnerów biznesowych – firmę Heritage Real Estate, Revita Properties oraz Fracthon do podjęcia debaty na temat kierunków rozwoju rynku oraz sposobów jego finansowania.

Debata odbyła się w dniu 18 lipca w trakcie której wzięło udział prawie 100 Doradców Phinance i próbowano znaleźć odpowiedzi między innymi na pytania dotyczące segmentowej struktury wzrostu rynku, wyzwań czekających branżę deweloperską w nadchodzących latach oraz źródeł finansowania branży.

W niniejszym artykule przedstawiamy główne wnioski z debaty wzbogacone komentarzem eksperta rynku nieruchomościowego.

Rynek deweloperski charakteryzuje się swoją dynamiką, jest czuły na zmiany gospodarcze - każdy kryzys wpływający na zasobność portfela kupujących, odbija się na decyzjach deweloperów. Rosnące stopy procentowe spowodowały ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych, a to z kolei było sygnałem dla deweloperów, że kupujących na rynku będzie mniej. W konsekwencji budowa nowych mieszkań praktycznie stanęła.

Paweł Dybowski, Dyrektora Departamentu Nieruchomości w Phinance S.A.

Ożywienie na rynku

Symptomy ożywienia na rynku nieruchomościowym można było obserwować już od początku bieżącego roku. Wtedy bowiem został zapowiedziany program rządowy Bezpieczny Kredyt. Wówczas też Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor bezpieczeństwa z 5% do 2,5%. Bufor ten banki są zobligowane brać pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

O wzmożonym popycie na kredyty świadczy liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy, która rośnie w średniomiesięcznym tempie 25% (m/m) od marca tego roku.

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% można składać za pośrednictwem 8 banków z czego w praktyce ten rodzaj kredytu obsługiwany jest przez 5 pierwszych: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank, VeloBank, Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS), SGB Bank, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.

Banki są dosłownie „zalane” wnioskami, a ich termin rozpatrywania trwa około 1 miesiąca.

Jaki skutek przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2% w krótkim terminie? Otóż oprócz spodziewanego wzrostu podaży mieszkań po przestoju w 2022 roku (liczba wydanych pozwoleń na budowę PNB – jeden ze wskaźników aktywności w branży deweloperskiej – spadł w 2022 roku o 12,8% w stosunku do roku poprzedniego) wzrosła również średnia cena 1 metra kwadratowego, co ma przełożenie także na rynek wtórny. Liczba i średnia cena transakcji na rynku „z drugiej ręki” dynamicznie rosną.

Naturalną konsekwencją programu rządowego jest większy popyt na rynku wtórnym. Oczywistym jest, że wzrost zainteresowania oznacza wzrost cen. Na mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba więc długo czekać, a za lokum z rynku wtórnego trzeba zapłacić więcej - dodaje Paweł Dybowski z Phinance.

Istotny jest budżetowy aspekt impulsu ożywającego rynek deweloperski, czyli Programu Bezpieczny Kredyt. Będzie on bowiem trwał w obecnej postaci tak długo jak pozwoli na to kondycja finansów państwa. Trzeba wziąć jednak pod uwagę możliwość zmiany zasad programu po uchwaleniu budżetu państwa na 2024 roku.

Już odczuwalny wzrost aktywności deweloperów zdaniem uczestników debaty Phinance obierze nieco nowy kierunek. Należy spodziewać się bowiem wzrostu liczby mieszkań kompaktowych (metraż między 40 a 60 metrów) na rzecz spadku liczby mieszkań o dużej powierzchni.

…w momencie, gdy pojawiły się pierwsze zapowiedzi dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2%, potencjalni kupcy wrócili na rynek. Okazało się jednak wówczas, że z powodu ostrożności deweloperów, na tymże rynku nie tylko brakuje mieszkań dostępnych od ręki, ale także tych, które byłyby oddawane choćby w najbliższej przyszłości. Dopiero symptomy potwierdzające zwiększony popyt spowodowały wznowienie prac. Ruszyły kolejne etapy budowy, jednak na ten produkt trzeba czekać od 18 miesięcy nawet do 2 lat. Bo tyle trwa proces budowalny. Zatem mamy dziś na rynku bardzo dużo kupujących, a mało nowego produktu - dodaje Paweł Dybowski.

Wyzwania stojące przed deweloperami

Wraz z powrotem na drogę wzrostu deweloperzy napotkają nowe wyzwania. Wśród spodziewanych przeszkód wymienia się kwestię regulacyjną, niestabilność prawa oraz przeciągające się procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Obecna podaż nowych mieszkań jest mocno wykupiona zatem aby kupić swoje nowe M trzeba uzbroić się w cierpliwość. Deweloperzy spieszą z budową. W chwili obecnej cena surowców i półproduktów nie stanowi wyzwania, jednak należy pamiętać, nauczeni latani covidowymi, że ta sytuacja może się w każdym momencie zmienić. Dzisiaj można zaobserwować wręcz spadek niektórych składników produkcyjnych.

Problemem może być dostęp do pracowników budowy, bowiem duża część z nich po przestoju w 2022 roku wyjechała lub zmieniła branżę.

Kolejnym i tym razem nowym wyzwaniem, jaki czeka rynek to budowa mieszkań niskoemisyjnych o wysokim poziomie efektywności energetycznej.

Wyzwaniem o charakterze makroekonomicznym i politycznym są także w pewnym sensie nadchodzące wybory parlamentarne oraz zmiany w prawodawstwie związane z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany zaproponowane w nowym brzmieniu aktu zdaniem deweloperów mogą jeszcze bardziej wydłużyć procedurę udzielania pozwoleń na budowę, a to w konsekwencji wpłynie na rozciągnięcie w czasie całego procesu inwestycyjnego. Już dzisiaj można zauważyć spadek liczby PNB w pierwszych miesiącach tego roku, przy jednoczesnym wzroście sprzedaży mieszkań (umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne) w I kwartale tego roku o około 33% w stosunku do ostatniego kwartału roku poprzedniego.

Druga połowa roku to zawsze dobry okres konstrukcyjny dla deweloperów. Prawdziwe wyzwania zatem dopiero przed rynkiem. W ciągu najbliższych miesięcy okaże się z jakimi jeszcze problemami będą musieli zmierzyć się uczestnicy rynku.

Mówiąc o wyzwaniach rynku deweloperskiego należy mieć świadomość, że są to de facto wyzwania dostawców podaży nowych nieruchomości, bowiem aż 98% nowych budynków oddają do użytku właśnie deweloperzy.

Źródła finansowania branży

Deweloperzy mogą finansować swoją działalność na kilka sposobów. Do kanonu źródeł finansowania należy kapitał własny, przedpłaty oraz kredyt deweloperski. Dostępność tego ostatniego źródła zacznie wzrastać wraz ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych (przełom 2023 i 20024 roku). Dzisiaj koszt kredytu deweloperskiego to przedział między 4% i 7% w skali roku powiększony o marżę banku oraz prowizję od jego udzielenia.

Deweloperzy jednak coraz częściej sięgają także po kapitał prywatny za pośrednictwem wyemitowanych przez siebie obligacji korporacyjnych, sprzedaży udziałów w spółkach celowych realizujących projekty deweloperskie oraz zaciągając pożyczki inwestycyjne od osób prywatnych.

Koszt obligacji korporacyjnych to wartość kuponu oferowana dla obligatariuszy (nabywców obligacji) powiększona o koszty domu maklerskiego za pośrednictwem, którego taka emisja jest plasowana na rynku.

Koszty sprzedaży udziałów lub zaciągnięcia pożyczki inwestycyjnej to z kolei suma oprocentowania zaoferowanego Inwestorowi oraz prowizji dystrybutora.

Jeden z głównych motorów gospodarki wraca na tory wzrostu. Branża deweloperska nauczona doświadczeniem 2022 z pewnością odrodzi się już w zmienionej formie, nie zmienia to jednak faktu, że szacowana na 1,5-2 mln mieszkań luka podażowa będzie wypełniana jeszcze bardzo długo.

Deweloperzy, chroniąc swój interes, zatrzymali prace, kończąc tylko już rozpoczęte etapy. Naturalnym było, że wolą sprzedać mniej – stopniowo i bez ryzyka, ale w atrakcyjnej cenie. Stagnacja na rynku deweloperskim nie zahamowała jednak zapotrzebowania na nowe M. Ludzie nie przestali marzyć o własnym lokum i myśleć o zakupie mieszkania. Potrzeby pęczniały jednak w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe -  komentuje Paweł Dybowski.

Grzegorz Kaliszuk Dyrektor Departamentu Produktów Inwestycyjnych w Phinance S.A.

Powiązane artykuły

Nie trzymaj jajek w jednym koszyku. Inwestowanie w trudnych czasach…

Bardzo duża zmienność na rynku finansowym, którą zafundował uczestnikom rynku prezydent Donald Trump, w połączeniu z okresem Świąt Wielkiej Nocy, może skłonić do lżejszych w treści, ale bardzo ważnych kwestii z dziedziny finansów behawioralnych. Jakich rad można by udzielić inwestorom, podejmującym decyzje na tak zmiennym rynku jaki mieliśmy w ostatnich miesiącach? Pierwszą reakcją inwestorów, na…
Czytaj artykuł
fundusze inwestycyjne dla początkujących, wykresy i budynki

Adekwatnie dobrany portfel czyli doradztwo Inwestycyjne

Usługi dostępne w Phinance Zapewniając szeroki dostęp do oferty funduszy inwestycyjnych Phinance dostarcza jednocześnie swoim Klientom usługi doradztwa inwestycyjnego. Dzięki nim selekcja funduszy w portfelu inwestycyjnym Klientów jest adekwatna do ich profilu inwestycyjnego jak również jest na bieżąco dostosowana do bieżących warunków rynkowych. Phinance przedstawia swoim Klientom dwie oferty w tym zakresie, które co bardzo…
Czytaj artykuł
nowa linia biznesowa phinance - oferta energetyczna

Nowa linia biznesowa w Phinance – ENERGIA

Z końcem stycznia 2025 roku w Phinance oficjalnie wystartowała nowa linia biznesowa – Energia. To odpowiedź na rosnące potrzeby naszych klientów w zakresie świadomego i efektywnego zarządzania energią, zarówno w sektorze indywidualnym, jak i biznesowym. Do realizacji tego ambitnego projektu zaprosiliśmy doświadczony zespół N-Energia – firmę, która od lat buduje świadomość energetyczną wśród przedsiębiorców, dając…
Czytaj artykuł

Cła, chaos i czerwone światła ostrzegawcze – rynek pod wpływem polityki USA i Niemiec

Pierwszy kwartał 2025 roku zakończył się pod znakiem ogromnej niepewności – zarówno politycznej, jak i gospodarczej. Inwestorzy analizują każde słowo prezydenta USA, każde przesunięcie w niemieckiej polityce fiskalnej i każdy impuls z banków centralnych. Ostatnimi czasy, głównym czynnikiem kształtującym nastroje rynkowe są cła, fiskalna ofensywa Niemiec oraz zmienność kursów aktywów pod wpływem globalnych napięć geopolitycznych…
Czytaj artykuł
jak działa cło

Powtórka z podatku zwanego „cło”. Wpływ na inflację i PKB

Temat ceł, za sprawą prezydenta Trumpa, stał się wiodącym w serwisach i portalach nie tylko ekonomicznych. Urzędujący przywódca światowego mocarstwa, niczym biczem z rodeo wziętym, smaga kolejne Państwa cłami. Przypomnijmy sobie zatem, książkowy wpływ cen na najważniejsze parametry gospodarcze, przekładające się przecież na komfort życia w danym państwie. Wpływ cła na inflację Cła mają znaczący…
Czytaj artykuł
REITy – nowa możliwość inwestowania w nieruchomości

REITy. Nowa możliwość inwestowania w nieruchomości

Wraz z nadziejami na przyśpieszenie prac legislacyjnych, dopuszczających w Polsce inwestowanie w REITy (ang. Real Estate Investment Trust), powinna rosnąć chęć pogłębienia wiedzy na temat tego nowego na polskim rynku instrumentu, dającego nową możliwość inwestycji w ulubiony przez polskich inwestorów sektor: NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie z najnowszymi propozycjami, polskie REITy, miałyby możliwość inwestowania zarówno w nieruchomości komercyjne,…
Czytaj artykuł

Vienna Life sfinalizowała zakup pakietu akcji Phinance

Vienna Life Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie S.A. Vienna Insurance Group sfinalizowało umowę z Phinance S.A. na zakup 48,82% akcji tej spółki. Po uzyskaniu zgody Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), transakcja została pomyślnie zakończona, co otwiera nowe możliwości rozwoju dla obu spółek. Dzięki transakcji Vienna Life wzmocni swoją obecność na rynku poprzez m.in. dystrybucję produktów…
Czytaj artykuł

2025 – rokiem rekrutacji w Phinance!

Najbliższy rok w Phinance będzie stał pod znakiem rekrutacji. Jesteśmy przekonani, że model pracy Doradcy Finansowego jaki wypracowaliśmy w Phinance – sposób, w jaki współpracujemy z klientem i efektywność, jaka temu towarzyszy – osiągnął poziom gotowy do replikacji i skalowania w całym przedsiębiorstwie. Postanowiliśmy, że osią tego roku będzie największy w historii firmy projekt rekrutacyjny…
Czytaj artykuł

Zobacz również

Aplikuj
teraz
Bezpłatna
konsultacja